Immobilienerwerb 'Checkliste vor Kauf'

[baufred]

... da immer wieder die gleichen Fragen zum Thema Hauskauf in Spanien bzw. sonstwo in Gebieten für den Lebensabend oder auch nur, um sich und seinener Familie ein neues Zuhause zu geben, auftauchen, hab' ich mal 'ne Liste mit meiner Meinung nach zu beachtenden Randbedingungen zusammengestellt - oder sie kann zumindest dazu dienen, den Punkt bei Nichtrelevanz zu streichen ....

Immobilienerwerb 'Checkliste vor Kauf'

Die Liste ist gedacht als "technische" Merkliste zur Beurteilung einer Immobilie

- i.d.R. sind nicht immer alle Optionen erfüllbar bzw. es besteht kein Bedarf dafür

- Bescheinigungen, Urkunden und Kosteninfos sind dagegen immer einzufordern

- weiterhin erhebt sie nicht den Anspruch auf Vollständigkeit

- je nach Wunschkatalog und Interessenlage sind weitergehende Variationen & Details zu definieren

- zur Besichtigung mitnehmen: Kompass (Himmelsrichtung), Fotoapparat, Schreibutensilien > Mängelliste

Info:

Je nach Nutzungsoptionen: Dauernutzung oder Ferienwohnung/~haus sind besondere jahreszeitlich bedingte bauphysikalischen Randbedingungen zu beachten.

> Lüftung bei Abwesenheit und "extrem" dichten iso-verglasten Alu-/Kunstofffenster w.g. fehlender "natürlichen" Undichtigkeiten > mögliche Feuchteprobleme

> Art und Wirtschaftlichkeit einer Beheizung im Winter > Stichwort "Solarunterstützung"

f. Heizung & Warmwasserbereitung etc. > Sommer/Übergangszeit: Poolbeheizung

1. Infrastruktur

> Flughafenentfernung

> Leihwagenvermieter am Flughafen/Büro am Wohnort

> Ortslage => Finca, Urbanisation oder Stadthaus/Eigentumswohnung

> Bus-/Eisenbahnanbindung

> Standortnähe Handel & Service (z.B. Supermarkt, Bank, Arzt, Zahnarzt, Apotheke, Friseur etc.)

2. Standort & Lage der Immobilie

> Haus oder Eigentumswohnung

> Barrierefreiheit => Rampen/Aufzug/Türbreiten (Nachrüst-Optionen gegeben?)

> Hanglage? Süd-/Westhang (+), Nord-/Osthang (-) > Abschattung i.d. Abendstunden> Terrasse

> Steilhang? Fels/Erdreich/~rutschgefahr/Stützmauern/Bebauung Haus o./u. Pool in Hangnähe?

> Geländegefälle > evtl. Gefahrenpotenzial für Haus/Pool/Erweiterungsoptionen

> Erdbebengebiet? (googeln: zonas sísmicas España)

> wichtig: besonders bei Fincas => Einsichtnahme im Ayuntamiento im "Flächenentwicklungsplan" (planes/programas urbanísticos de la zona/del municipio) > zukünftige Nutzung des Areals/Umgebung > "Enteignungspotenzial"!!

2.1 Finca > spez. Besonderheiten

> Bewirtschaftungsaufwand

> Erschließung: Straße, Wasser, Strom, Telefon (Internet), Schmutz-/Regenwasser > geplante Verbesserungen > Folgekosten!!

> Grundbuch: spezielle Wege-/Leitungsrechte u. Sondernutzungsrechte Dritter > Auflagen?

> Sonderinstallationen/Genehmigungen: Brunnen, Ausfahrgrube (pozo negro), Klärgrube (fosa séptica) m. Anschluß an Vorfluter (Graben) > spez. Auflagen?

> Wasserrechte/Wassernutzungsverpflichtungen/-auflagen u. deren Kosten/Auflagen

> bei Geländegefälle > "Schwemmwasser" bei "Stark"regen => z. Haus?

> in Niederungen: Überflutungsgefahr bei "Stark"regen

2.2 Grundstück allg.

> Verwaltungs-/Bewirtschaftungskosten (Umlage bei Wohnquartiere)

> erforderl. Pflegeaufwand d. eig.Parzelle > Bepflanzung/Pool

> PKW-Stellplatz > Option: Carport/Garage?

> Optionen für mögl. Hauserweiterung > Wohnraum/Abstellraum/Technikraum (Solar)/Pool

> bei "Stark"regen > Rückstau auf Grundstück o. Abflussmöglichkeit?

2.3 Gebäude/~substanz

> Einsicht in Grundbuch (Registro de la Propiedad) bzw.

> Grundbuchauszug (certificado/certificación registral) > Lasten auf d. Grundstück > finanziell/dinglich (evtl. Nutzungseinschränkungen!)

> Bewohnbarkeitsbescheinigung (Célula de la Habitabilidad)

> besondere Lieferverträge z.B. Gas > Dokumentation der Installation d. Systems (Heizung/Herd)

> Baujahr => .......

> Wohnfläche => ............ m²;

> Räume => ..... Zi.; Küche: offen/geschlossen; Wannen- u./o. Duschbad m./o. WC; sep. WC

> Himmelsrichtungsorientierung Grundriss (kl. Kompass mitnehmen!!)

- Schlafzimmer Nord/Ost (+) /Süd/West (-)(Aufheizung!! d. Sonneneinstrahlung)

- Wohnbereich Süd/Südwest > Terrasse Südwest/West

> Baugrund: Unterbau: Felsen (+), Ebene mit "weichem" Baugrund (~-/Grundwasser?)

> Fundamente: unbewehrt/bewehrt (ohne/mit Moniereisen!)... ausreichend dimensioniert?

> Fenster: Holz, Alu / Einfach-/Isoverglasung >

> tragende Decken:

- alte/hist. Bauten> Holzbalken? > Befall Holzschädlinge

- Neubauten (< ca.20-30 Jahre)> Stahlbetonbalken m. Füllkörper: Beton/Ziegel

> Fussboden gegen Erdreich: > Kriechkeller vorh.? durchlüftet? Wärmedämmung?

> Dach: gebrannte Dachziegel (+)/Betondachsteine(-)> Zustand? > Lüftungsöffnungen im Giebel?

> sichtbare Risse? => "Setzungen" des Gebäudes (-) o. nur "Haarrisse" > Temperaturspannungen (Sonne)(~+)

> Ausstattung u. Installationen Küche/Bad > Größe/Zustand/Modernisierungsbedarf

> Bodenbeläge > Material > Zustand

> Außenwände > Beton-Blocksteine (-), gebrannte Ziegel (Lochstein +) > Luftschichten? zusätzl. Dämmung?

> Innenwände > glatt/Struktur>Zustand/Renovierungsbedarf/~aufwand

> Fassade > Zustand/Sanierungsbedarf/Achtung: keine Plastikfarben!

> Nachrüstbarkeit für Solartechnik (WW-Kollektoren/Photovoltaik) f. Strom, Warmwasser/Heizung/Poolheizung

3. Überlegungen zur Finanzierung

> Kaufsummengrenze: ...................

> Maklercourtage: ................

> Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb:

- Grunderwersbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

- Wertzuwachsteuer für Gründstücke (Impuesto de Plusvalía); je nach Vertrag! Käufer o. Verkäufer (normal)

> Finanzierungsrisiken > Deckung durch:

> Vermietungszwang zur Deckung von Finanzierungslücken Kauf & laufende Kosten

> finanzielle Reserven/Rücklagen f. eig. "Groß"reparaturen/mögl. Eigenanteil Anliegerkosten bei "Nachrüstaktionen"/Sanierungen d. Infrastruktur der Gemeinde (Straßen/Entwässerung/sonst. Leitungsnetze)

> sonstige laufende Kosten:

- allg. Verwaltungskosten (nur bei Wohnquartier/Eigentumswohng. m. Gemeinschaftseigentum)

- besondere "Betreuungskosten" > Gärtner, Poolpflege etc.

- lfd. Kosten Elt./Gas/Wasser/Gemeindeabgabe: Müll, Strassenbeleuchtung etc.

- jährl. Grundsteuer/Immobilien~ (Impuesto sobre Bienes Inmuebles-IBI > Costa Blanca: Suma)

- jährl. Einkommensteuer z. Immobilie (z.B.: Impuesto sobre la Renta de no residentes)

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Hallo,

schau mal hier: (Hier findest Du einiges) Da wird jeder fündig :)

[moix]

Will zwar kein Haus kaufen, außer bei Lottogewinn, aber die Liste deckt so zimlich alles ab!

[peruano]

Habe in den 80'ern selbst gebaut. Meine eigene Liste war nicht so umfangreich und aus heutiger Sicht dadurch etwas dürftig. Für Leute, die heute kaufen oder bauen möchten finde ich Deine Liste überzeugend. Ich hoffe, dass sie auch genutzt wird, bei der Arbeit die Du dir damit gemacht hast.

[baufred]

... bei der Arbeit die Du dir damit gemacht hast.

... das hat kaum Arbeit gemacht. War in meinem früherem Leben mal mein Broterwerb :pfeiffen: ... eine stark "abgespeckte" und mit tlw. anderen Inhalten versehene Liste haben wir früher für Standortuntersuchungen für neue Produktionsstandorte meines früheren "Brötchengeber" genutzt (auch Spanien war dabei ) ... da ich die Gegebenheiten deswegen hier in Spanien schon lange kenne und zusätzlich entsprechende örtliche Vorschriften "abgeklappert" habe ... hat auch mein spanisches Fachvokabular wieder auf Vordermann gebracht ... war es nicht schwer, die kritischen Punkte rauszufischen .... Bearbeitet 9. August 2011 von baufred

[Gast Sergio]

ach ....wenn du grad da bist.

Wie erkenne ich denn als Laie "Plastikfarbe" an der Fassade?

[Lilac]

Finger nass machen und über die Farbe wischen. Wird der Finger weiß, ist es keine Plastikfarbe.

Ya esta!

[Gast Sergio]

und wenn es regnet ist die Farbe weg:)

[Lilac]

Naja, nicht gleich. Aber alle 2 Jahre sollte man neu streichen, sonst sieht es schon schmuddelig aus.

Ich habe mir mal gedacht: Wenn ich ein Haus baue, würde ich es gleich mit Weißzement verputzen.

Dann hätte ich nie wieder Ärger. Stimmt doch, oder?

[baufred]

@ Sergio: Plastikfarbe kann man wie Folie abziehen und ist weitestgehend elastisch ... aber manchmal, wenn er "auskreidet" kann der Finger auch weiß werden; ist aber selten, da überwiegend sehr hoher Kunststoffanteil ... ansonsten gilt: von Plastikfarbe "Finger weg" - ist i.d.R. bauphysikalisch bedenklich ...

Naja, nicht gleich. Aber alle 2 Jahre sollte man neu streichen, sonst sieht es schon schmuddelig aus.

Ich habe mir mal gedacht: Wenn ich ein Haus baue, würde ich es gleich mit Weißzement verputzen.

Dann hätte ich nie wieder Ärger. Stimmt doch, oder?

... na ja, weißer Zementputz in Spanien, zumindest südliche CB und weiter in den Süden sieht der nach 1-2 Jahren auch gelb aus > die Sahara lässt grüßen ... da ist dann der Hochdruckreiniger regelmäßig gefragt ... in D ist es noch kritischer, da wird er dann irgendwann grün > Algenbildung ... D ist ja ein wenig feuchter ... aber auch da gibt's wieder ... erst Hochdruckreiniger, dann Chemie dagegen ....

[Gast Sergio]

@ Baufred

danke, werd ich mir merken

[baufred]

Info:

... wegen zwischenzeitlicher Nachfrage gibt's die Liste inzwischen auch als Word-Datei und ... 2-sprachig > Deutsch - Spanisch

... also ... bei Bedarf PN

[moix]

Wenn ich das an meine spanischen Freunde weiterreiche, fallen die tot um - man wohnt in einer Ruine!??!

[baufred]

... nicht so "bierernst" nehmen

... ist doch nur 'ne Checkliste und es bleibt doch letztlich jedem selbst überlassen, welche Punkte man Ernst nehmen oder ignorieren will

... sie - die Liste - soll doch nur erinnern, gewisse Dinge zu prüfen/beachten, damit der Haus-/Wohnungskauf keine "Bauch"landung wird

... und wenn sich Spanier dafür interessieren, zeigt es doch ein gewisses Qualitätsbewußtsein und auch das Bedürfnis 'nen echten Gegenwert zu erhalten

... das in E wie in D noch Unmengen an alter und sanierungsbedürftiger Bauten rumstehen bzw. bewohnt werden, ist ja auch nichts Neues ... :eek:

[moix]

Meine Freunde waren begeistert, denn angesichts der "mala construccion", wissen einige garnicht, wo sie anfangen sollen.

Sowas fällt nur einem Deutschen ein, war ein anderer Kommentar. Positiv gemeint.

Ein Spanier fängt an eine Schimmelwand abzuschrubben, bevor er auf die Idee kommt, sich mal das Dach genauer anzusehen.

[Christine]

Deine Liste ist top, baufred und, jetzt weiß ich auch, warum die Häuser meist gelb oder rötlich sind, woran man Platikfarbe erkennt, Keller, Dach etc. Ebenso auf was man in der Umgebung bzgl. Wasser, Strom usw. achten muß und welche Steuer wofür ist. Deine Liste ist wirklich sehr umfangreich und sehr informativ, DANKE

[lachica]

@baufred

Deine Liste hatte ich mal wieder bei unserem letzten Termin dabei. Als wir dann unser neues Objekt sahen, ging ich

erstmal die Liste durch, hakte ab oder nicht ;-)), es war super, mit der Liste auch die Emotionen ein wenig versachlichen zu können.

Vielen lieben Dank dafür! Wir haben dann gekauft, da eigentlich der einzige Punkt, den ich als "weniger schön" empfinde, die Tatsache ist, dass das Haus

mit pintura plastica gestrichen ist. Was mache ich denn da? Wie bekomme ich die Farbe von der Fassade um ihr einen neuen und besseren Anstrich (Silicatfarbe?)

verpassen zu können? Kennen sich die Vor-Ort-Maler da wohl aus?

Danke nochmals für das Einstellen Deiner Liste...kann ich nur weiterempfehlen sie dabei zu haben....

lachica geht nach Andalusien:winken:

Bearbeitet 14. März 2013 von lachica
vertippt

[baufred]

@ lachica: ... könnte zum Problem werden - aber der Reihe nach:

"Plastik"farbe ist im Prinzip wie eine elastische Haut, die normalerweise kaum versprödet, aber denoch aufgrund von Spannungen durch Wärme-/Kältewechsel zur Rißbildung neigen kann. Enfernt werden kann sie i.d.R. nur mechanisch.

Ob's letztlich einfach oder 'ne "Folter" wird, entscheidet der Untergrung > ist's ein Rauhputz > schwierig >> Glattputz u.U. einfacher .... und schlußendlich steht und fällt alles mit der "Haftzugfestigkeit", sprich dem "Verbund" der Farbschicht mit dem Putz.

Einfachstes Verfahren, wenn auch die Untergrundhaftung schon "versagt", ist halt der "industrielle" Hochdruckreiniger mit mehr als 250 bar und "Dreckfräse" zum "wasser"mechanischen Ablösen der Farbschichten vom Untergrund .... bei weichen/stark sandenden Putzen fliegt natürlich auch davon so einiges mit weg und muß hinterher wieder verfestigt (Tiefgrund) bzw. putztechnisch ausgebessert werden bevor der neue Farbaufbau angesetzt wird ....

..... aber bei den so genannten spanischen "Pintores" hätte ich so meine "leisen" Zweifel, ob sie denn diese Techniken auch beherrschen und dann den doch komplexen Neuaufbau "im Griff" haben ... ein Laie hat aber da seine Probleme so etwas vorab im Gespräch "abzuklopfen"/zu hinterfragen ... bei deutschen Anbietern sollte zumindest ein ausgebildeter Malermeister mit entsprechenden technischem Equipment die Voraussetzungen mitbringen

... also, insgesamt mit dem richtigen "Respekt" an die Sache rangehen ...

[lachica]

na herzlichen Glückwunsch...dass scheint ja lustig zu werden...ich seh mich schon auf der Leiter um mühselig den ganzen Schlamassel runter zu holen...super.

Trotzdem Danke, baufred, jetzt weiss ich wenigstens auf was ich achten muss und kann mich drauf einstellen. Zum Glück (haha) ist es eine glatt geputzte Fassade...innen scheint es eine normale, gute Farbe zu sein... espero...

Voller Respekt......lachica

Meinst Du, sofern der Putz o.k. bzw. neu ist, dass für Spanien Silikatfarbe die richtige und gute Wahl wäre?

Bearbeitet 15. März 2013 von lachica
noch ne Frage ergänzt:

[baufred]

Moin, mal ganz allgemein - Silikatfarben sind nich gut oder schlecht - sie haben halt ihre materialspezifischen Besonderheiten, die auf jeden Fall in die Hände eines Fachmannes gehören.

Bei Aussenwandbeschichtungen mit richtiger Untergrundvorbehandlung bzw. bei tragfähigen Untergründen, sind sie langlebig, atmungsaktiv und farbstabil ...

... mal 'ne kurze Info"strecke", um mal einige Aspekte zum Material herauszustellen:

http://de.wikipedia.org/wiki/Mineralfarbe

http://www.maler.org/silikatfarbe-20118527

http://www.hilfreich.de/hintergrundwissen-die-welt-der-farben-6-teil-silikatfarbe_4238

http://www.bauen.de/ratgeber/ausbau-renovierung/fassade/instandhaltung/artikel/artikel/silikatfarbe-witterungsbestaendige-fassadenfarbe.html

... soll mal den "Hintergrund" der technischen Infos etwas "aufhellen" ....

[lachica]

o.k. ... haben uns dann mal "schlau" gemacht und gehen im Moment davon aus, dass es aufgrund der beschriebenen Umstände bei der Verarbeitung von Silikat

doch auf eine gute Dispersionsfarbe für die Fassade rauslaufen wird. Mit oder ohne Silikon? Das checken wir noch. Hat da jemand Erfahrungen und kann Tips geben?

LG an baufred!!

lachica ist in der Planungseuphorie

[Barbara Valencia]

Hola lachica

... wir selber haben vor 2 Jahren eine Farbe im Baumarkt " Merlin " hier in Valencia gekauft, super Beratung, schon im hohen Preislage, aber dafür auch

mit 10 Jahren Garantie, .. sehr gut zu verarbeiten,haben es selbst gestrichen, mit Wasser zu verdünnen, wenn Du willst suche ich mal den Zettel raus..

wie sie heißt ..wir haben verschieden Töne genommen, wenn Du auf unsere Webseite gehst , siehst Du das Ergebnis, gibt es in ganz vielen Tönen.

Die Farbe ist Schmutz und Wasser abweisend.. und doch atmungsaktiv..!

[baufred]

... vielleicht kann lachica mal auflisten welche Baumarktketten in ihrer Nähe vertreten sind. Fast alle haben mittlerweile 'nen gut strukturierten I-net-Auftritt zum Recherchieren ...

Leroy-Merlin z.B. hat zum Thema Farben das hier eingestellt: http://www.leroymerlin.es/leroyMerlinWebsite/productos/pintura.html

... dazu kann mann/frau sich die "Produktdatenblätter" direkt beim Hersteller ansehen, die schon einiges zu den Materialeigenschaften aussagen ...

[lachica]

Danke für die Antworten Barbara und baufred ;-))

Noch sind wir ja in D und so werde ich mich hier vor Ort mal schlau machen...Einige Baumarktartikel werden wir dann von D mitnehmen als Umzugsgut.

Auch wenn ich mich generell lieber vor Ort versorge...

Mein Eindruck ist auch, dass, mal ganz allgemein gesprochen, das Preis-/Leistungsverhältnis hier etwas besser ist oder täuscht mich das?

@Barbara: die Erfahrung habe ich früher in E auch gemacht: auch wenn etwas teurer rechnet sich Valentine ... wisst Ihr noch was Ihr da für nen grossen Eimer bezahlt habt - um mal meinen o.g. Punkt zu prüfen? (sehr schön gestrichen Dein Haus...sehr einladend finde ich...hach, ich wünschte wir wären schon so weit...

lachica plant, grübelt, verwirft und plant weiter bis zum Tage X ;-)))

[Barbara Valencia]

Hola Lachica...

Preis und Leistung .. Vergleich mit Deutschland und Spanien.. es gibt wie jedes Mal, wenn man Länder vergleicht, die eine Sache koste im einen Land weniger im anderem Land mehr, egal von welchem Land Du ausgehst.

Aus der persönlichen Erfahrung, kann ich sagen, das in der Krise die Nahrungsmittel nicht so sehr gestiegen sind, die werden auch unten bleiben,

eben wegen der Krise, was man aber nicht weiß, sind die Kosten für Strom und Tel. oder Infrastruktur, Metro und was so sonst noch ist,

Metro Karte bekam man mal für 1.10 jetzt sind das 1.30 Euro , nicht wirklich viel mehr und nicht zu vergleichen mit den Preisen im Hamburger Umfeld,

da musste ich mal mit der Vorortbahn, AKN fahren, bin fast vom Glauben abgefallen, für die Strecke die ich machen musste, waren 12.40 zu zahlen.

Also ich würde denken, die allgemeinen Kosten sind hier niedriger als in Deutschland.

Aber das Wohlgefühl durch die SONNE kann man gar nicht bezahlen, unser Kinder in D. fehlt die Sonne und gerade auch,das der Schnee verschwindet.

FARBE :

habe mal nachgesehen, habe nur noch einen Bon von der Kasse mit lauter Nr.

Farbe mate delux FACHADA = 15 l. =70,95 € , weiß aber nicht mehr, wie viele Quadratmeter man pro Liter braucht, sie ist mit Wasser verdünnbar.

hier ist ein Link von dem Baumarkt schau einfach mal, ob Du was findest, dieser Merlin Baumarkt ist ein Franzose, mit höherer Qualität,

dafür bekommst Du es auch wirklich, es gibt noch eine billig Mark hier in der Nähe, aber dort ist kaum Beratung und oft die Ware vergriffen.

Link : http://www.leroymerlin.es/ habe mal versucht, Fassaden Farbe für Dich zu suchen, aber mir scheint, die sind da auf der Web noch am arbeiten....!

übrigens.. man muss bedecken, das Spanien noch lange nicht so viel mit Internet Verkauf macht, wie in D. ... auch auf Mails wird nicht sehr oft geantwortet..

also nicht verzagen.. ..!

Weitere Preis vergleiche kannst Du auch bei

www.lidl.es

oder

www.aldi.es machen... ! Viel Spaß...!

[lachica]

Danke Barbara für Deine ausführliche Antwort. Im Moment lechze ich natürlich nach Eindrücken derer, die heute in E leben.

Ja bei dem link von leroy merlin bin ich auch aufgelaufen - war trotzdem eine gute Idee von baufred.

Habe auch schon gehört, dass es ein, sagen wir, "Beschaffungsproblem" bei einigen Sachen gibt.

Hinsichtlich der Farbe werde ich mal checken was hier und da so im Einzelnen gibt.

Ja, Sonne sollte wirklich nicht der Einzige Grund sein nach E zu gehen ... aber iein sehr gewichtiger. Vor allem, wenn man sie sooo lange nicht mehr gesehen hat wie wir hier in D...ist sicher immer wieder ein Thema und ein anderer Thread...

lachica schickt LG nach Valencia