Kataster - Catastro - Grundbuch

[Tiza]

Kataster / wie Grundbuch in DE, geben doch Auskunft über die Eigentums- und Grundstücksverhältnisse.

z.B. Flurkarten mit Lage, Größe und Grenzen des Grundstücks. -- z.B. Angaben über die Eigentümer und Erbbauberechtigte.

Catastro --nach deren Angaben in ES, hab ich ein Haus mit 350qm und ein Grundstück mit 30 Hektar. Eine Zufahrtsstraße mit einer Breite von 20m.

Also ein Anwesen mit Palast und Autobahnzufahrt. Der Nachbar nicht mehr zu erreichen, mit ein paar Schritte über Straße.

Rufweite würde mir schon reichen. Die Steuer dafür könnte ich mir sicher leisten, wenn das alles so wäre.

Grundbuch -- Registro de la propiedad sowie Escritura –

erzählt mir wieder was anderes. Wenigstens einigermaßen realistische Angaben mit etwas Übereinstimmung.

Freude kommt auf und wo geht’s lang.

Mal wieder selber um alles kümmern??? :eek: Anwalt hinzu ziehen???

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Hallo,

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[Lilac]

Ach Tiza, dieses ärgerliche Thema ist schon so alt... Das Katasteramt arbeitet nicht mit dem Grundbuchamt zusammen. Das Grundbuchamt gibt keine Informationen an das Katasteramt weiter.

Meiner Erfahrung nach kannst Du das nur selbst in die Hand nehmen. Ob es immer gleich ein Anwalt sein muss? Ich würde an Deiner Stelle zunächst versuchen, die Unterlagen von beiden Ämtern gegenüber zu stellen und die Behörden mit den Diskrepanzen zu konfrontieren. Wahrscheinlich kommt eine neue Vermessung - natürlich auf Deine eigenen Kosten - auf Dich zu, wenn Du Erfolgt haben willst.

Hast Du einen besonderen Grund daran zu rühren? Wenn nicht, warum willst Du Dir die Kosten und den Ärger aufhalsen?

[winni]

Hola

Tiza hat wieder ein interessantes Thema!

Lilac hat vollkommen Recht: "catastro" ist das Vermessungsamt in Spanien - wie auch sonst überall!

In Spanien: Portal de la Direccin General del Catastro und http://www.sedecatastro.gob.es/

Hingegen das Grundbuchamt findet man unter:

Registradores de España

Wenn Dein Name im "catastro" eingetragen ist, dann ist das sehr gut! Sollte Dein Name auch im Grundbuch verbüchert sein, dann wäre das perfekt!

Solltest Du jedoch nur im Grundbuch eingetragen sein und nicht im Cadastro, das könnte ein Nachteil werden!

Die Eintragung bzw. Übertragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ist in Spanien nicht gesetzlich vorgeschrieben!

Jedoch die Beurkundungvon Titeln ist in Spanien gesetzlich vorgeschrieben!

D.h. Titel die zur Eigentumsübertragung führen müssen beurkundigt und registriert werden - natürlich im zuständigen Grundbuchamt!

siehe Grundbuchgesetz - Ley Hipotecaria

Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.

Winni

[Lilac]

Hallo winni!

Du hast ja richtig Ahnung von diesem Thema. Daher noch einmal die grundsätzliche Frage:

Was soll der Immobilienbesitzer tun, wenn die Eintragungen im Katasteramt nicht mit denen im Grundbuchamt übereinstimmen? Also die Größe und Lage des Grundstückes zum Beispiel?

Hast Du da einen Tipp?

[winni]

Hola

Liebe Lilac ich würde Dir gerne ein paar Tipps geben, aber mit einem Tipp ist das unmöglich!

Grundsätzlich ist es möglich in Spanien, dass erstens: im Katasteramt (Vermessungsamt) ein anderer Eigentümer eingetragen ist als im Grundbuch.

Und zweitens: logischer Weise ist es dann auch möglich, dass ein Grundbesitzer einen Teil seines Grundstückes verkauft, der Käufer macht eine Eintragung ins Grundbuch , im Kataster bleibt jedoch der alte Eigentümer eingetragen!

Das ist auf Grund der etwas konfusen Gesetze in Spanien durchaus möglich!

Das ist das LEY DEL CATASTRO INMOBILIARIO

http://www.catastro.meh.es/pdf/trl_000104_0503.pdf

Siehe Articulo 52 – dort steht, daß jeder Das Recht zur Einsicht hat!

Und wahrscheinlich haben die auf dem zuständigen Katasteramt auch jemand der Informationen gibt?!

Wichtig ist in Spanien was im Erwerbstitel steht!

Und im „titulo“ sollte natürlich auch die Größe des Grundstückes – also die Grundstücksgrenzen erwähnt sein!!

So ein „titulo“ kann sein: ein Kaufvertrag, ein Schenkungsvertrag, ein gerichtliches Urteil, eine Erbschaftsurkunde usw.!!

Auszug aus dem código civil:

Código Civil

Artículo 606.

Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.Artículo 607.El Registro de la propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.Artículo 608.Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinciónde las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se

estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Unter 606 wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Titel ohne Registrierung am Grundbuchamt keinerlei Rechtsgültigkeit gegenüber Dritten haben!

Im Artikel 607 der Hinweis auf die Öffentlichkeit, d.h. Jeder hat das Recht zur Einsicht!

Und im Artikel 608 der ausdrückliche Hinweis auf das Ley Hipotecaria (Grundbuchgesetz ES), in dem dann aufgezählt wird, welche Titel registrierungspflichtig / beurkundungspflichtig sind!!

Deshalb ist wichtig, was im „Titel“ also im Kaufvertrag (in der Umgangssprache „escritura“ genannt niedergeschrieben und festgelegt wird!

Dieser Kaufvertrag ist allerdings nur gültig wenn er im Grundbuch registriert wurde!

Was viele nicht verstehen: „registro de la propiedad“ - das ist das Grundbuchamt, in dem der Grundbuchkörper geführt wird!

Und der Grundbuchkörper besteht dann wiederum aus mehreren Büchern / Verzeichnissen!!

Und das allgemeine Missverständnis: viele glauben es besteht keine Pflicht zur Registrierung bzw. Beurkundung! Das ist ein Irrtum!

Nur die endgültige Eintragung ins Grundbuch ist freiwillig! Wahrscheinlich um sich dadurch irgendeine Steuer zu sparen!

Kauf- und Verkaufsverträge müssen registriert werden – sonst keinerlei Rechtsgültigkeit!

Nochmals die Frage: „wenn die Größe und Lage nicht übereinstimmt zwischen Grundbuch und Vermessungsamt (cadastro)

Kannst Du die Frage mehr präzisieren??

ciao

Winni

[Lilac]

Wow, danke Winni.:eek:

Ich kann das aber nicht genauer präzisieren. Eigentlich ist das nämlich eine Frage von unserer schüchternen Tiza.

Wenn Du mal an den Anfang des Threads gehst, wirst Du sehen, wie die ursprüngliche Frage war.

Hoffentlich meldet Tiza sich einmal dazu.

Deine Antworten sind jedenfalls sehr informativ. Klasse!

[moix]

Hi Winni, schön mal wieder von dir zu lesen.

Gute Infos sind immer gefragt!

[Tiza]

@ Winni, danke für deine genauen Angaben und Ausführung.

Das Katasteramt -- eine Abteilung Bereich Finanzen-- . Das bei den Gemeinden geführt wird. Diese sind hinterher die Unterlagen zu bekommen,

um die Grundsteuer entsprechend der Lage ihrer Kasse zu gestalten. Die kartografische Funktion, ist reines Nebenprodukt. Nimmt man aber zur Gestaltung der Infrastruktur.

Der Notar hütet sich davor zwischen die Räder zu kommen. Bei der Escritura sind im Normalfall, abgestempelte Unterlagen vom Grundbuchamt dabei. Ebenso ein Durchschlag der Meldung ans Katasteramt.

Was steht drin im Folio Nr. xxxxx. Lage, Nutzung, Bauten, Katasterberechtigte. -- Grundstück grenzt im Norden an Paco,…..Bau hat EG und OG…… = Keine klaren Angaben

Also geht man davon aus, der Grundstückseigentümer soll die Daten beibringen. Man ist ja kein Vermessungsamt.

Wie viele haben das gemacht. Wenn ja, welche Angaben wurden gemacht. Ebenso, wie gerade die Sonne schien es durfte ja beim Verkauf nicht in die Tasche regnen.

Eine Garantie für die Richtigkeit der Grundstücksbeschreibung, -flächen und -grenzen sehe ich da nicht. Das ganze dient aber als Grundlage zur Grundsteuer / Bewertung bei Verkauf usw.

Sehe vorab nur --als erstes Vermessungsplan erstellen lassen und bei allen einen Besuch zu machen bis hin zum Notar. Um evtl. falsche Eintragungen korrigieren zu lassen. Den Rattenschwanz welche Bauten oder Anbauten sind relevant für die Berechnungen muss ich mir auch noch einverleiben. Mit Urlaub machen scheinst nichts zu werden, außer bin einverstanden einfach zu zahlen.

[Tiza]

Katasteramt

In der Zwischenzeit ist man zu Einsicht gekommen. Das Gebiet der Gemeinden hat sich über die Realität vergrößert. Es wurde Vermessung über Flugaufnahmen vorgenommen.

Teilweise vorhandene Daten, von Google, der Kosten halber übernommen.

In diesem Fall lt. Angaben vom Besitzer über die Jahre

Grund 28 ha- Bebaute Fläche 180 qm - Zufahrt 12 m

Grund 28 ha- Bebaute Fläche 230 qm - Zufahrt 15 m

Grund 30 ha- Bebaute Fläche 300 qm - Zufahrt 20 m -- Dafür zahlt er jetzt „Nein die spinnen ja“

Nach meiner Frage, Einspruch erhoben „Nein“ -- „Schwarzbau gemacht – Ja“.

Sehr gut, lass er vermessen vom Architekten und schau, das damit dein Schwarzbau evtl. mit beinhaltet ist.

„Nein ist zu teuer“ Auch gut, dann wart mal ab, was auf dich zu kommen kann.

Nach Eigenmessung von ihm, sieht es ungefähr so aus: Grund 28 ha- Bebaute Fläche 230 qm - Zufahrt 12 m

Grundbuchamt

Ausgegrabene Daten von Escrituras

Grund 23 ha- Bebaute Fläche 130 qm - Zufahrt 20 m

Grund 25 ha- Bebaute Fläche 150 qm - Zufahrt 12 m

Grund 26 ha- Bebaute Fläche 170 qm - Zufahrt 10 m – Letzte Eintragung

Ein Vorteil ist schon mal vorhanden. Bei Durchsicht der Unterlagen die ich heute erhalten hab, stimmen wenigstens die Eintragungen von Namen der Eigentümer.

[winni]

Hola

Wenn Du so ein großer Grundbesitzer bist, wie viel bezahlst Du dann Steuern?? Für die Hektar oder für ein kleineres Grundstück? Vielleicht solltest Du die Hektar mit einem Kredit belasten?!

Bei Tiza ist immer was los, aber diese Art von Problemen regen zum lernen an! Aber er hat die Sache auf den Punkt gebracht : „man muss das selber machen“!

Interessant für Fehlerhafte Grundbuchregistrierungen ist der Titel VII im Ley hipotecaria: DE LA RECTIFICACIÓN DE LOS ERRORES EN LOS ASIENTOS. Von Articulo 211 bis 220 ! Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.

Auf deutsch: Von der Berichtigung der Fehler der Eintragungen!

Mein spanisch ist etwas eingerostet, aber ich glaube dieser Gesetzestext passt irgendwie!

Das spanische Grundverkehrsgesetz – ley de suelo ist auch ganz interessant! http://www.boe.es/boe/dias/2008/06/26/pdfs/A28482-28504.pdf

Unter Artículo 17. Formación de fincas y parcelas y relación

entre ellas.= Die gesetzliche Definition von finca und parcela – ist immer gut wenn man das versteht!

Guter Artikel:

DIFERENCIAS ESENCIALES ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA PARCELA CATASTRALhttp://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2009-finca-parcela.htm

Und im ley del cadastro Artículo 40 Sujetos obligados. = verpflichtend unterworfen !

D.h. Man muss!

Und Artículo 41. Documentos acreditativos de la referencia catastral

http://www.catastro.meh.es/pdf/trl_000104_0503.pdf

Aber wie man in diesem Artikel nachlesen kann: Más de 300.000 casas, en riesgo de expropiación por la Ley de Costas - CincoDías.com

seid Ihr nicht die Einzigen, die Probleme mit Grundbuchämtern und Katasteramt haben!

Mehr als 300.000 Häusern in Spanien droht die Enteignung – Tendenz steigend!

Denn die Mühlen mahlen langsam in Spanien, aber sie mahlen!

Aber wie viel Tiza IBI bezahlt würde mich schon interessieren!

Winni

[moix]

@Winni, du bist ja ein Fundus!

[Tiza]

Probleme regen zum Lernen an! --- Gut so :eek:

Einige scheinen aber ihr Problem und evtl. Hilfen lieber für sich zu behalten oder was leichter ist hinterher zu lästern –> Die Anderen.

Ley de Costas – Da liegt es genauso. Dazu kommen viele Schwarzbauten. - Ebenso, fehlt unteranderem die Einsicht, dass Küsten sich verändern können.

Unterpunkt II Grundsteuer (IBI) Paragraph 60. - Gesetzescharakter: Die Grundsteuer ist eine direkte Steuer dinglichen Charakters,

die den Wert der Immobiliengüter nach den Festlegungen dieses Gesetzes besteuert.

Es ist eine Gemeindesteuer, die jährlich erhoben wird und das Immobilieneigentum, entweder ein ländliches oder ein städtisches, besteuert, wobei der Eigentümer,

Schuldner der Immobilie ist.

Die Bemessungsgrundlage nach der die Höhe der Steuer berechnet wird, ist der Katasterwert der Immobilie und der Steuersatz hängt von der Einwohneranzahl der Gemeinde ab,

in der die Immobilie steht. Der Steuerbetrag ergibt sich aus dem Steuersatz, der ausgehend von der Bemessungsgrundlage des jeweiligen Falls anzuwenden ist.

Es ist eine Gemeindesteuer – wie soll man einen Konsens finden.

z.B. die IBI in Málaga niedriger ist, als die evtl. in deiner Gegend (Pampas 1) gleich um die Ecke. - z.B. für 76 Hektar ist die Grundsteuer 420 € (Pampas 2)

Entsteht die Frage, wo kann man sparen. Unterhaltskosten, usw. oder Steuer - Die Kosten des Penthouse in Madrid, in der feinsten Gegend, muss da Ganze schon mittragen.

Man ist ja schließlich Großgrundbesitzer. Diese leben abseits, wo gearbeitet wird. Is nun mal so in ES oder DE.

Bearbeitet 14. November 2011 von Tiza

[winni]

Hola

Mit dem § 60 meinst Du wahrscheinlich den Articulo 60 der königlichen Verordnung Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, nachzulesen unter:

Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Nicht alle kennen sich so gut aus mit Gesetzen wie Tiza, deswegen wäre es sicherlich hilfreich wenn man den Quelllink für juristische Behauptungen angibt!

Man sollte wenigstens ein paar gängige Gesetzestexte übersetzen und ins Netz stellen! - Wie das Grundbuchgesetz, Katstergesetz, Zivilgesetz, Steuergesetze usw...!

Man könnte ja Schritt für Schritt anfangen!

ciao

winni

[moix]

Gute Idee, es verirren sich ja gelegendlich Häuslebauer und Käufer auf unsere Seiten.

Da wäre es schon toll, wenn man bei Fragen auf diesen Thread verweisen kann.

[winni]

Hola

Scheint so als ob Moix der Einzige ist, der das Übersetzen von Gesetzestexten eine gute Idee findet!

Nicht nur für Häuselbauer die sich verirren!

Der codigo civil ist für alle wichtig - Verträge, erben, Ehe, Miete usw. steht alles im codigo civil - und ziemlich einfaches spanisch!

Weiteres: das Gesetz 29 - BOE.es: Consultas. Documento

Das spanische Mietrechtsgesetz - Arrendamientos Urbanos

Beispiel: CAPITULO 111

De la renta

Artículo 17.

Determinación de la renta = Bestimmung / Beschluß für den Mietzins in Spanien

1. la renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. = Die Miete wird monatlich bezahlt in den ersten 7 Tagen des Monats!!

En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

= In keinem Fall darf der Vermieter eine Mietvorauszahlung verlangen, die mehr als 1 Monatsmiete beträgt!!

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago. = Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter eine Zahlungsbestätigung für die bezahlte Miete auszustellen!!!

salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acre-diten el efectivocumplirniento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Praktisch jeder Neuling in Spanien wird bei der Miete mit unzulässigen Vorauszahlungen abegzockt!!

Nicht nur Häuselbauer!!!

[Lilac]

Das ist leider wahr, winni

Besonders schlimm ist es, wenn man sehr dringend eine Wohnung/Häuschen braucht. Dann hat man meist nicht den Mut, den Vermieter auf die gesetzliche Regelung hinzuweisen die besagt, dass er nur eine Monatsmiete als Kaution nehmen darf.

Wohl dem, der seinen späteren Auszug lang genug plant und so zumindest eine Monatsmiete der eingehaltenen Kaution abwohnt. Denn leider bekommt man selten bis gar nichts vom Vermieter zurück.

Nicht nur moix ist begeistert von der Idee, hier einige wichtige Gesetzestexte und Verordnungen zu übersetzen. Denn selbst die Leute mit guten Sprachkenntnissen haben Probleme mit dieser Art von Übersetzungen.

Wenn Du ab und zu ein wenig Zeit hast... ich wäre auch begeistert

[moix]

Es ist ja nicht nur die Übersetzung, welche natürlich das Sahnehäubchen ist, sondern die Suche selbst.

Wer weiß eigendlich wo man den Text zum Mietrecht her bekommt`?

Manchmal kommt man ja garnicht auf die Idee, das irgendwas nicht korrekt ist.

Besonders bei Verplichtungen, wie Mieten, oder Steuern tappt so manch einer in die "die sagen das iss so" - Falle.

Und wenn man hier Hilfe oder Denkanstöße findet, um so besser!!!

[Tiza]

Die Miete wird monatlich bezahlt in den ersten 7 Tagen des Monats!!

Geldeingang oder wie auch immer, innerhalb der ersten 7 Tage des Monats.

Wobei hier auch schon Verträge vorhanden sind, mit Aussage bis zum 3. d. Mt , oder nach Grundlage von Daueraufträgen bei der Bank

In keinem Fall darf der Vermieter eine Mietvorauszahlung verlangen, die mehr als 1 Monatsmiete beträgt!!

Nehmen an es geht um die Kautionszahlung.

Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter eine Zahlungsbestätigung für die bezahlte Miete auszustellen!!!

Wenn einer etwas bezahlt, dies ohne Quittung. Entschuldigung, der hat irgendetwas verpasst.

Sicher ist und wird hier die allgemeine Situation angesprochen. Wie es überall ist. Einen Weg zu finden, vorbei am Fiskus

Praktisch jeder Neuling in Spanien wird bei der Miete mit unzulässigen Vorauszahlungen abgezockt!!

Neuling im Ausland, macht Fehler die im zu Hause nicht einfallen würden.

Ein bisschen gesunde Biologie, würde die Erkenntnis bringen, dass sich vorab nur die Sprache geändert hat, aber nicht das Verhalten.

[Lilac]

Wie wahr, wie wahr, Tiza!

Wie oft habe ich meine Kunden gefragt: "Hätten Sie das in Deutschland auch gemacht?" oder "Hätten Sie in Deutschland auch so gehandelt?"

Die Antwort war immer ein entrüstetes "Nein!". Und dann kam verschämt hinterher: "Aber hier in Spanien da rechnet man ja nicht mit solchen Sachen!"

Ja, bitte sehr, wieso nicht???

Und was ich noch feststellte: Die Leute glauben immer den falschen Ratgebern. Der Nachbar hat gesagt..., der Bäcker meinte aber...., der Poolpfleger war sich ganz sicher....

Wenn die Leute schon einen Steuerberater haben, warum fragen und glauben sie dann nicht ihm?

Es ist zum Haare raufen .

[Tiza]

Die Sache mit dem Propheten …, oder so

aber es läuft wie Honig runter, wenn man recht gehabt hat.

Schadenfreude??

[Lilac]

Ehrlich? Ja, manchmal schon. Aber noch größer war die Freude, wenn man die Sache wieder hinbiegen konnte. Dann war man sicher, einen dankbaren Kunden zu haben, der die Firma weiter empfahl. Was gibt es Besseres?

[Tiza]

Selbstbestätigung

wie man es ebenso macht. :eek:

[Lilac]

Ja, Tiza. Das ist wichtig und fehlt so häufig, wenn man nicht mehr im Arbeitsleben steht.

Damit haben viele Menschen ihre Probleme.