Bewohnbarkeitsbescheinigung

[Alejandra]

Hallo,

wir sind kurz vor der Vertragsunterzeichnung für eine Finca in Katalonien. Die Finca hat derzeit noch keine Bewohnbarkeitsbescheinigung. Bausubstanz und Renovierungsarbeiten sind gut ausgeführt. Die Finca ist nicht an Strom und Wasser angeschlossen wird wohl auch nie passieren, hat aber eine Solaranlage und Wasserspeicher, was uns auch vollkommen ausreicht. Nun meine Frage brauche ich die Bewohnbarkeitsbescheinigung denn zwingend und kann ich die auch nach dem Kauf beantragen und auch hoffen zu bekommen? Vielen Dank für Eure Hilfe.

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Hallo,

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Willkommen im Forum!

Ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung darfst Du dort nicht wohnen. Du kannst es versuchen, aber wenn ein böser Nachbar es will, bekommst Du viel Ärger.

Ich hoffe, dass Du einen wirklichen Experten wie hier unseren Baufred bei der Begutachtung an der Hand hattest, denn die Spanier sind Weltmeister im Kaschieren von Baumängeln!

Solar ist schön, aber: Cataluña ist im Winter grau und schweinekalt. Da ist dann nichts mehr mit warm oder sogar heiss duschen. Wasser ist lebenswichtig. Es gibt Sommer (und Winter), die verdammt trocken sind, und dann darfst Du die Tankwagen mit dem Wasser anrollen lassen. Das ist - abhängig von der Gemeinde und dem Anbieter - irre teuer.

Dies nur mal so als Info am Rande (die aber den Wohn- & Lebenskomfort erheblich beeinträchtigen können!).

Sehr wichtig: Der Verkäufer muss Dir die Bewohnbarkeitsbescheinigung liefern. Will oder kann er das nicht, ist da was oberfaul, denn wenn er das nicht kann, dann wird es für Dich sehr düster aussehen. Als Ausländer wird das ein Spiessrutenlaufen ohne Ende mit Kosten bis zu 20.000 Euro für das Dokument (mein einer Nachbar damals auf den Balearen hat das durchgemacht und 14 Monate dafür gebraucht. Er war fertig und durch mit Spanien!)

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung gehört zum Haus wie der KFZ-Schein und Brief zum Auto. Lass Dich nicht vertrösten oder belabern - der Verkäufer muss das Dokument vor der Vertragsunterzeichnung auf den Tisch legen!

Lass Dich in dem Punkt auf keinen dummen Deal oder irgendwelche Versprechen - auch schriftliche - auf keinen Fall ein. Selbst wenn das Versprechen oder die Zusage für das Nachreichen der Bescheinigung in den Kaufvertrag aufgenommen wird - es wird an Dir hängen bleiben.

Willst Du ca. ein Jahr ein anderes Haus mieten müssen, um an das Dokument zu kommen?

Bitte - ganz eindringlich - denke daran, dass Du nicht in Deutschland bist. Das ist Spanien, wo Vieles ganz anders läuft.

Lies doch einfach mal in Lilacs blog: Lilac Namez und dort: Ziehen wir nach Spanien. Das gibt Dir einen Vorgeschmack auf das, was noch kommen wird. Daher ist das Papier das Wichtigste für Euren Start im neuen Land.

[Lilac]

Herzlich im Spanien-Treff, Alejandra!

Wie der Name schon sagt, braucht man eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, um in einem Haus leben zu können/dürfen.

Bei so alten Häusern, die weder von Strom noch von Wasser abhängig sind, wurden häufig keine Bewohnbarkeitsbescheinigungen gemacht.

Nachträglich dieses Dokument erstellen zu lassen, ist mit erheblichen Kosten verbunden.

Die Frage, die Du aber dringend klären solltest: Wurde in den vergangenen Jahren für die Finca die IBI (Grundsteuer) bezahlt? Das kann nur der Fall sein, wenn die Finca eine Katasternummer besitzt.

Du solltest Dich vor dem Notartermin darum kümmern, bzw. schauen, dass der Notar überprüft, ob die Vorbesitzer auch keine Schulden auf der Immobilie hinterlassen. Die Plus-Valia wird ja eh beim Notartermin direkt einbehalten.

Ich kann Dir leider nicht sagen, ob das Fehlen der Bewohnbarkeitsbescheinigung evtl. noch weitere Folgen für Dich haben kann. Aber ich bin sicher, einer unserer Mitglieder weiß das ganz genau.

Also hab ein wenig Geduld, bitte.

P.S. Entschuldigung, habe nicht gesehen, dass Du schon geschrieben hast, 6x9 :verlegen:

Bearbeitet 13. März 2012 von Lilac

[6x9]

Ah, Lilac, daran hatte ich in dem Zusammenhang überhaupt nicht mehr gedacht. Danke für die Auffrischung meines leicht älter werdenden Hirns

Einen Notar würde ich mit der Überprüfung nicht beauftragen, sondern einen Rechtsanwalt. Dem Notar ist es relativ egal, er beurkundet nur.

Auf keinen Fall den Informationen eines Maklers glauben. Lieber nochmal 500 bis 1.000 Euro für einen Rechtsanwalt ausgeben, als Zigtausende verlieren.

[Alejandra]

Vielen Dank für Eure schnellen Antworten. Also es ist ein wenig kompliziert. Grundsteuern wurden bezahlt wir haben auch den Grundbucheintrag, da drin steht im Moment noch das Grundstück mit einem "Casita de Campo". Die umbauten und anbauten sind noch nicht eingetragen (ist aber schon 10 Jahre her dass die das umgebaut haben). Die Verkäufer (Engländer) würden das aber im Vorvertrag unterschreiben, dass die Bauten bis zum Notartermin eingetragen werden. Der Makler sagte uns denen fehlt es mittlerweile schlichtweg am Geld. Ich habe viel gelesen, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung wichtig ist für Wasser und Stromversorgung aber die bekommen wir von der Gemeinde ja eh nicht weil so weit draussen und die Engländer leben dort jeztt seit 2000 ohne die Bescheinigung. Was tun?

[Lilac]

Die Verkäufer (Engländer) würden das aber im Vorvertrag unterschreiben, dass die Bauten bis zum Notartermin eingetragen werden.

Das sie tatsächlich einen nachträglichen Eintrag in die Escitura vornehmen lassen, wage ich zu bezweifeln.

Der Makler sagte uns denen fehlt es mittlerweile schlichtweg am Geld.

Eben, es mangelt an Geld. Und so eine Änderung in der Escitura kostet auch wieder eine ganze Menge.

Das die Bewohnbarkeitsbescheinigung für Strom und Wasser Voraussetzung ist, ist bekannt. Ohne dieses Papier bekommt man keinen Vertrag mit den Versorgern. Nur ganz ehrlich, Alejandra: Der Markt ist überlaufen mit Angeboten. Willst Du wirklich das Risiko eingehen, ein Objekt ohne Papiere zu kaufen? Wenn ja, dann bleibt im Hinterkopf immer das Schreckgespenst, eines Tages erwischt zu werden.

Die Gesetze ändern sich gerade im Augenblick sehr schnell und die Umsetzung ist häufig geradezu brutal.

Ich würde dieses Risiko nicht eingehen. Das ist aber nur meine eigene, unmaßgebliche Meinung.

P.S. Etwas anderes ist es, wenn die Engländer weit unter Preis verkaufen, so dass die Ausfertigung einer nachträglichen Bewohnbarkeitsbescheinigung für Dich finanziell eingeplant werden kann.

[6x9]

ist aber schon 10 Jahre her dass die das umgebaut haben

Vorsicht: Wenn damals keine Betonproben für die Analyse beim Bauamt entnommen wurden, oder diese Betonproben beim Bauamt nicht mehr vorhanden sind, dann ist das Haus nie wieder verkäuflich.

Die Verkäufer (Engländer) würden das aber im Vorvertrag unterschreiben, dass die Bauten bis zum Notartermin eingetragen werden. Der Makler sagte uns denen fehlt es mittlerweile schlichtweg am Geld. Ich habe viel gelesen, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung wichtig ist für Wasser und Stromversorgung aber die bekommen wir von der Gemeinde ja eh nicht weil so weit draussen und die Engländer leben dort jeztt seit 2000 ohne die Bescheinigung. Was tun?

Ich flehe Dich an: WARTEN bis alles auf dem Tisch liegt. Sonst wird die Kiste Euer Grab! Die Eintragungen können SEHR lange dauern, dann ist der Notartermin schon da und Du hast die Pappnase auf.

Verkauft ist verkauft. Basta. Stell Dir vor, Du müsstest in 2 Monaten einen Richter davon überzeugen, was der Verkäufer zugesagt hat. Und wo ist der Verkäufer dann? Ah, lass mich raten, in England, natürlich ohne Adresse...

Mir stehen grade wieder die Haare zu Berge, und meine Nackenhaare kommen auch schon hoch...

Die ZEIT musst Du Dir nehmen, und die Zeit muss Dir der Verkäufer geben.

Wenn die Briten dort schon seit 2000 leben (warst Du dabei?), muss es noch lange nicht heissen, dass es legal ist/war. Das Bau- & Grundrecht in Spanien ist voller Fallstricke und Tücken, woran beispielsweise in Andalucía viele Familien gescheitert sind, deren Häuser mit einem Bulldozer im Auftrag der Junta 'eingeebnet' wurden. Die haben ihr ganzes Geld, Ersparnisse, Hausverkäufe im Geburtsland, teilweise Renten zur Finanzierung über Nacht verloren und leben jetzt in Armenhäusern.

Denke in Spanien (nee, auch in Deutschland) daran: Es steht niemand mit der Pistole hinter Dir und zwingt Dich, die Unterschrift zu leisten. **DU** bestimmst als Käufer, wann der nächste Schritt getan wird, und hier geht **DEINE** Sicherheit vor angeblichen 'anderen Kaufinteressenten' (die es in 99,9% der Fälle eh nicht gibt).

Wenn Du mich fragst: Allerhöchste Alarmstufe!

[6x9]

Noch was:

Dem Briten ist ja nicht erst heute Morgen eingefallen, dass er die Finca verkaufen will. Wahrscheinlich ist die schon seit Monaten (Jahren?) im Angebot zum Verkauf.

Nun rate mal, woran es liegt, dass er es bis jetzt nicht geschafft hat, die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu besorgen?

Das Ei stinkt so sehr, dass ich es mittlerweile hier oben im Norden riechen kann...

[baufred]

... dazu Info:

Cédula de Habitabilidad

... sagt erforderlich:

> bei Eigentümerwechsel als Gebäude zu Wohnzwecken

> bei grundlegener Sanierung eines Wohngebäudes

> um Gas, Wasser u. Elektrizität zu beantragen > beide letztere sollen ja wohl entfallen

.... und ohne diese Bescheinigung darf das Gebäude nicht zu Wohnzwecken bezogen werden ... also obligatorisch !!

... na ja, man soll zwischendrin nicht weglaufen ... das Wesentliche hat sich ja bereits geklärt ... :pfeiffen:

Bearbeitet 13. März 2012 von baufred
Nachtrag

[Alejandra]

Vielen lieben Dank euch allen. Mir ist zwar jetzt ganz schlecht aber lieber auf Nummer sicher gehen noch haben wir nichts unterschrieben. Wir werden das auf jeden Fall nun als Bedingung stellen. Nicht dass wir das Haus kaufen da hinziehen (auswandern) und dann postwendend wieder zurückgehen können. Danke nochmal

[6x9]

Dafür ist dieses Forum da. Damit niemand auf die Nase fällt oder ausgenommen wird wie eine Weihnachtsgans.

Weiterhin viel Erfolg, und wenn Du Fragen hast - so rechtzeitig wie möglich hier stellen!

[baufred]

... zur Vervollständigung:

... falls für Cataluña noch weitere Details und die zu erfüllende Anforderungen "abgeklopft" werden sollen ... sprich sie nachlesen möchte ... leider alles in Spanisch ... findet hier die kompletten Vorschriften:

Normativa de Habitabilidad | Catalua | GMS Arquitectura

[6x9]

Baufred, Du bist der rettende Engel, aber mal ehrlich: kann das jemand verstehen, der nicht rein zufällig aus der Branche kommt?

Es gibt so viele Häuser und Fincas in Spanien, da ist es einfacher, ein anderes Objekt zu suchen, als sich als 'Unkundiger' dort durchzuarbeiten.

[baufred]

... bis auf einige wichtige "Schlagwörter" eher nicht ... aber dann und wann gibt's ja auch Interessierte, die etwas fundiertere Sprachkenntnisse mitbringen ...

... aber der wesentliche Punkt ist, dass die Stichwörter, egal ob in Deutsch oder Spanisch ... und auch hier in den Beitrags-Texten, von Such-Bots "aufgegabelt" werden und zukünftige Nutzer dann auf jeden Fall über Suchmaschinen > Google & Co. hier landen ... und mit "uns Verona" gesprochen: ... hier werden sie geholfen :pfeiffen:....

Bearbeitet 13. März 2012 von baufred
Ergänzung

[moix]

Benvinguts Alejandra, da selbst Jahre mit diesem Problem konfrontiert...kann ich nur vom Kauf abraten, denn ohne das Gebäude legalisiert, kein Strom/Wasseranschluss vorhanden, keine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Habt ihr eine Toilette??), wird man euch wie ratten durch die Gegend scheuchen. Und das alles ohne nennbare Ergebnisse. Vllt. ein Ausweg, das Anwesen als Wochenendhaus deklarieren lassen..., aber sicher ist hier derzeit nichts, außer "la muerte y la subida de impuestos""

[wawawa]

kann ich nur vom Kauf abraten, denn ohne das Gebäude legalisiert, kein Strom/Wasseranschluss vorhanden, keine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Habt ihr eine Toilette??), wird man euch wie ratten durch die Gegend scheuchen. Und das alles ohne nennbare Ergebnisse. QUOTE]

Aber euere entgültige Pleite kommt, wenn die Gemeinde beschließt zu euch Strom und Wasser zu legen.

Zu großen Teil auf euere Kosten. Plus "Erschließungskosten"der Urbanisierung.

Im Notarvertrag übrigens immer angeben:

Übergang von Lasten und Nutzen am...Datum......!!!!!!

Aber mein dringendsder Rat, erst mal zur Miete in die Gegend ziehen, dann werden euch auch schöne Immos über den Weg laufen...wenn ihr sie dann noch wollt

Vertrag von einem Deutschen Notar aufsetzen lassen!!!! Von einem Spanischen Anwalt beglaubigen!! Den Notar genaue Anweisungen geben und auf die Finger schauen !!

Bearbeitet 14. März 2012 von wawawa

[Lilac]

Ja, ja! Und auf solche Käfer haben die Engländer dann gerade noch gewartet.

Deutscher Notar! Aber Hallo!!!

Doch ich glaube, der Fall ist für Alejandra ohnehin gegessen.

[wawawa]

Deutscher Notar! Aber Hallo!!!

.

Natürlich in Spanien beurkunden..................Vertragstext !

[Pepe]

In jedem Fall Finger weg. Niemals wird das heute eingetragen ohne aktuelles Projekt(Baugenehmigung). Da kommen sonst noch Strafen und (Teil-)Abriss.

[moix]

Auf die Toilettenfrage komme ich, auf Grund der Erfahrung, das ein Verkaufsraum, der nur aus 4 Wänden besteht, also nix Klo & co, keinen öffendlichen Strom bekommt.

Also erstmal Wc bauen, auf eigene Kosten an Wasser anschließen, ...dann Strom für die Glühbirne die das sch..de Haupt erhellt!

Dafür benötigt, Eigentumsbestätigung, Grundbuch und was weiß ich noch für Papierkram...

Dann Architekt (!!??), und einen eingetragenen Handwerker, der das dann halbschwarz zusammenpappt.

Das Ganze, Materialwert ein paar hundert €. kostest für das 1x1qm Pipidings so an die 10 000€ - ächtz