Elaubnis für gewerlichen Immobilienhandel?

[cabra]

Hallo Ihr,

ich habe mal gelesen, dass man in Spanien im Gegensatz zu Deutschland als Immobilienmakler einen Universitätsabschluss braucht.

Nun frage ich mich ob man auch für den Handel mit Immobilien eine solche Qualifikation braucht, wenn sie gewerblich betrieben wird. Und ob das auch der Fall ist wenn man seinen Sitz in Deutschland hat aber mit Spanischen Objekten handelt. Kennt sich da jemand aus?

Danke schonmal.

Angela

[Anzeige]

Hallo,

schau mal hier: (Hier findest Du einiges) Da wird jeder fündig :)

[Lilac]

Hallo cabra!

Erst einmal heiße ich Dich herzlich im Spanien-Treff.

Leider kann ich Deine Frage nicht beantworten. Doch es gibt sicher den einen oder anderen User, der auf diesem Gebiet Bescheid weiß.

Hab bitte ein wenig Geduld, denn am Wochenende sind viele Mitglieder nicht so häufig und lange im '>www.

[elcalpino]

Moin Cabra,

in den goldenen Jahren so ca. 1999-2006 habe ich in Spanien Immobilien verkauft und so weit ich weiß habe ich keinen Uni-Abschluß bzgl. Immobilienverkauf.

Ich kenne auch sehr viele aus der Branche die mit Sicherheit nicht auf der Uni waren und trotzdem wie blöde verkauft haben.

[Pepe]

Immos verkaufen darf jeder. Aber - legst du Wert auf seriöses Auftreten so solltest du einen Maklerkurs der Vereinigung besuchen, dich dort registrieren lassen und dann das Zertifikat und deine Zulassung an die Wand hängen.

[winni]

Hola

Ichwar ja schon lange nicht mehr in diesem Forum, da ich zur Zeit auf die österreische Maklerprüfung lernen muss!

Aber die recht verschiedenen Antworten zur Ausübung des Maklerberufes in Spanienregen mich doch an zu einer Antwort!

RealDecreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban losEstatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de laPropiedad Inmobiliaria y de su Consejo General

:

Auf deutschungefähr: königliche Verordnung vom 28. September 2007 -Generalstatuten der Innung für Immobilienmakler/Treuhänder

nachzulesen unter:Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General.

Alleszu übersetzen wäre ein bißchen viel, außerdem ist es unmöglichspanische Juristik wörtlich ins deutsche zu übersetzen (undumgekehrt)

unter Articulo 1 stehen dann dieZugangsvoraussetzungen für den Beruf eines Immobilienmaklers inSpanien:

Dela colegiación = der Mitgliedschaftserwerb (Aufnahme in eine Kammer/ Innung)

Articulo1.

Requisitosde colegiación.

1.Para la incorporacion a un Colegio Oficial de Agentes

dela Propiedad Inmobiliaria se requiere acreditar,

comocondiciones generales de aptitud, las siguientes:

a)Ser mayor de edad y no estar incurso en causa de

incapacidad.

b)Estar en posesion del titulo de graduado, licenciado,

diplomado,ingeniero, arquitecto, ingeniero tecnico o arquitecto

tecnico,o del Titulo Oficial de Agente de la Propiedad

Inmobiliariaexpedido por el Ministerio competente.

c)Carecer de antecedentes penales que le inhabiliten

parael ejercicio profesional.

2.El ingreso efectivo en el Colegio Oficial se ajustara

alos siguientes requisitos:

a)Solicitud del interesado dirigida al Presidente del

Colegiocorrespondiente.

b)Constitucion de fianza en las condiciones fijadas

porel Colegio.

c)Abono de la cuota de colegiacion, en las condiciones

fijadaspor cada Colegio, y en su caso por el Consejo

Generalde acuerdo con lo previsto en el articulo 6.3. f) de

laLey 2/1974 sobre Colegios Profesionales.

3.Quienes se inscriban en un Colegio Oficial de

Agentesde la Propiedad Inmobiliaria tendran las obligaciones

yderechos que se preven en este Estatuto y en los

decada Colegio.

Wer eine dieser Voraussetzungen nachweisen kann, auch aus dem Heimatland,kann und darf sich bei der Innung der jeweiligen Hauptstadt eintragenund diesen Beruf in Spanien ausüben!

Vorraussetzung istwahrscheinlich genügend Spanischkenntnisse und Ortskenntnisse!? Man kann nicht mit Immobilien handeln in beispielsweise Madrid, wenn man nicht einmal das Zentrum alleine findet!

Alles andere ist Gerede und Gringogequatsche - es darf nicht jeder einfach mit Immobilien handeln in Spanien!

Das war einmal - seit 2007 nichtmehr!

"real decreto = königliche Verodnung!"

Wer es trotzdem macht - "wo kein Kläger - da kein Richter"!

ciao

Winni

[6x9]

Geh mal auf enalquiler.com oder eins der anderen Immo-Portale und wende das Real Decreto 1294/2007 dort an - da bleiben dann noch eine Handvoll Makler übrig.

[andreas2604]

Also die Kurse die Angeboten werden damit man über sein Makler Büro ein paar Buchstaben mit Nummern hängen kann, sind ein Witz und sagen nichts über Seriösität oder Fachwissen aus.

Was die Gesetze in Spanien betrifft, so verweise ich auf die Gerichte, es ist fast unmöglich per Gericht zu seinem Recht zu kommen, zum einen braucht man da einen langen Atem, also Zeit und zum anderen kommt es durch Korruption, die noch immer gang und gebe ist, auch schon mal vor das Akten verschwinden. Wer etwas kaufen möchte, sollte zum einen über gute Menschenkenntnis verfügen und zum anderen eventuelle Zahlungen über einen "Aval Bancario" laufen lassen, soll heissen bevor es zum Notar geht. Zum gegebenen Zeitpunkt ist es am besten man schaut regelmässig in den Aushang der örtlichen Juzgados, dort werden Subastas ( Versteigerungen ) bekannt gegeben, das heisst öffentlich ausgehängt und somit kann man Immobilien zu einem Bruchteil des tatsächlichen Wertes erstehen. Einziger Nachteil, geht natürlich nur gegen cash und die Abwicklung kann sich ein paar Monate hinziehen. Ich selbst habe kürzlich wieder 2 kleine Wohnungen ersteigern können, Marktwert etwa 80.000 pro Wohnung , Erwerbspreis 20.000 pro Wohnung. Bei Interesse helfe ich gerne weiter.

[winni]

Hola

Der Beitrag wurde wieder entsperrt??

Warum kann man "6x9" nicht antworten? war seine Antwort so schlimm - oder war es mein Beitrag?

Ich wollte niemanden beleidigen!

Um die Diskussion etwas abzuschwächen: die erwähnteVerordnung Real Decreto 1294/2007 ist sicherlich vor allem für Immobilientreuhänder, die sich bei der Innung / Kammer fürImmobilienmakler/Verwalter/Bauträger registrieren lassen!

Natrülich ist das gesamte kleine Immobiliengeschäft inSpanien etwas lockerer als in Österreich!

Da wäre z.B. das Gesetz:

Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-l18-2007.t4.html#a55

Siehe ab Artículo 53 - gilt für Cataluña!

Da gibt es auch ziemlich viele Vorschriften was man darf und was nicht!

Ein ordentlicher Immobilienmakler übernimmt auf jeden Fall die Verantwortung für seine Geschäfte und Handlungen - und er sollte dafür eine Haftpflichtversicherung haben!

Gute Kleidung und tolle Sprüche macht niemanden zu einem Immobilienmakler!

Sobald der Käufer bemerkt, der Makler hat keine Ahnung vom spanischen codigo civil, enfiteusis oder ley de la costas dann sollte man die Finger von so einem Makler lassen!

Und dann gibt es natürlich auch dieses Gesetz aus dem Jahre 2003:

LEY10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en elsector inmobiliario y transportes.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/l10-2003.html

Artículo3. Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria.

Las actividades enumeradas en el artículo 1del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la PropiedadInmobiliaria y de su Junta Central, podrán ser ejercidas:

a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos decualificación profesional contenidos en su propia normativa específica.

b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidadde estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad

Kommentare über die Ohnmacht des Konsumenten die in die Hände von Maklern ohne Kenntnisse und ohne Ausbildung fallen steht in einer Studie des spanischen Konsumentenschutzes auf dieser PDF-Seite:

http://www.consumidors.org/UserFiles/File/PDF%20Altres%20entittats/Estudio%20Jurdico%20sobre%20la%20Intermediaci%20n%20Inmobiliaria.pdf

(ein sehr interessanter Artikel!")

Speziell ab: II.ANÁLISIS JURÍDICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARA EN ESPAÑA.

(Studie der Universität aus Zaragoza)

Fazit dieser Diskussion für alle deutschsprachigen Ausländer ohne Maklerausbildung:

Wer die obigen Links mit den Maklergesetzen und den Artikel des Konsumentenschutzes nicht frei ohne Wörterbuch übersetzen kann, der sollte besser die Finger vom wahrem Immobiliengeschäft lassen, denn auch nur der kleinste Fehler in diesem Geschäft führt zum Betrug am Kunden!!

350.000 illegale Liegenschaften in Küstengebieten und ca. 3 Millionen illegale Wohnungen sollten eine Warnung sein!

Im codigo penal steht auf jeden Fall: “El que ejerciere actos propios de una profesión sin poseer el

correspondiente título académico expedido o reconocido en España de acuerdo con la legislación

vigente, incurrirá en la pena de multa de seis a doce meses. Si la actividad profesional desarrollada

exigiere un título oficial que acredite la capacitación necesaria y habilite legalmente para su

ejercicio, y no se estuviere en posesión de dicho título, se impondrá la pena de multa de tres a cinco

meses.

Si el culpable, además, se atribuyese públicamente la cualidad de profesional amparada por el

título referido, se le impondrá la pena de prisión de seis meses a dos años”.

Irgendwie haben die ein juristisches Chaos in Spanien ...!

@andreas2604: gute Idee mit den subastas!

Du denkst natürlich ans Weiterverkaufen - mit Gewinn natürlich ?

Auch wenn die Maklerlizenz für kleine Immomakler frei ist, muß man das Gewerbe trotzdem anmelden!!

Da Du Dich ja so gut auskennst, erzähl uns doch mal alles über die "plusvalía"!

ciao

Winni

Bearbeitet 10. April 2012 von winni

[andreas2604]

@Winni

Um ehrlich zu sein, denke ich nicht an das weiterverkaufen. Zumindestens nicht zur derzeitigen Situation auf dem Immobilienmarkt. Man kann sich schön eine Anlage für die Zukunft sichern, wenn man kostengünstig vermietet.

Und was das auskennen betrifft, so muss ich Dich enttäuschen. Ich habe zwar Erfahrung als Verbraucher, sprich Käufer, lasse aber die Steuerangelegenheiten von meiner Gestoria abwickeln. Auch an die Subastas komme ich nur über eine Einheimische "Subastera", kann auch niemanden empfehlen dort alleine aufzutauchen, denn so eine Versteigerung muss gelernt sein.

Aber ich kann Dir zumindestens sagen das hier auf den Kanaren die Wertzuwachssteuer sogar oftmals vom Käufer übernommen wird, ist eine Art Sonderregelung, die Vertraglich geregelt ist und die ich auch akzeptiere.

[elcalpino]

Fazit dieser Diskussion für alle deutschsprachigen Ausländer ohne Maklerausbildung:

Wer die obigen Links mit den Maklergesetzen und den Artikel des Konsumentenschutzes nicht frei ohne Wörterbuch übersetzen kann, der sollte besser die Finger vom wahrem Immobiliengeschäft lassen, denn auch nur der kleinste Fehler in diesem Geschäft führt zum Betrug am Kunden!!

350.000 illegale Liegenschaften in Küstengebieten und ca. 3 Millionen illegale Wohnungen sollten eine Warnung sein!

Na das gilt wohl insbesondere für die spanischen Makler, weniger für die deutschen;

Die Spanier sollten ja schließlich in der Lage sein den Text zu verstehen, außerdem sind sie verantwortlich für vielleicht 90 % der illegalen Immobilien !

[andreas2604]

Ist ja auch ein bisschen Schwarzseherei hier was das Thema betrifft. Die Zahlen derjenigen die Wohnungs- Eigentumsbesitz in Spanien haben und seit Jahrzehnten zufrieden damit leben und geniessen, spricht für sich. Im Prinzip sind es meistens diejenigen die am falschen Ende sparen wollen, die auf deutsch gesagt auf die Schnauze fallen. Wer zu skeptisch an die Sache drangeht, wird auch nach Jahrzehnten noch nichts in Spanien gekauft haben.

Was illegale Immobilien betrifft, so muss man sich mit der Mentalität dieses Landes beschäftigen um das einigermassen verstehen zu können, hier muss man einmal mehr betonen, das wir als Einwanderer nicht hierher kommen sollten um zu versuchen die Welt zu verändern. Klar gibt es in Spanien Gesetze und klar sieht man auch vor Sanktionen gegen denjenigen durchzusetzen der sie bricht. Aber die Realität sieht halt dann doch ganz anders aus. Ich sage immer, es wird ja keiner gezwungen hier in Spanien etwas zu kaufen.

[winni]

Hola

Jeder darf an einer subasta teilnehmen!

Lernen kann man ein bißchen hier:

Accede a SubastaTotal.com :: Qu es una subasta pblica

Accede a SubastaTotal.com :: Mapa Web

und

Subastas inmobiliarias

Gesetze gäbe es da auch noch einige..

Winni

[andreas2604]

Natürlich darf jeder an einer Subasta teilenehmen, sagt ja schon das Wort, ist Publica. Aber es darf ja auch jeder ins Casino und dennoch gewinnen nur wenige. Das Wunschdenken von Gesetzesgebern und denjenigen die sie befolgen sollten ist allerdings nicht immer auf einer Wellenlänge. Ich kann nicht für das Festland Spaniens sprechen, habe aber auf Teneriffa schon einige Erfahrungen mit Subastas machen dürfen. Im Fall von Teneriffa, haben sich sogenannte Subasteros seit vielen Jahren auf das Gebiet Versteigerungen spezialisiert. In den meisten Fällen exestieren für die Projekte dann direkt auch schon willige Käufer, die die Subasteros mit entsprechenden Kapital ausstatten um die "empuches" zu machen. Die Damen und Herren sprechen sich untereinander ab und wenn es denn tatsächlich zur Versteigerung kommt, weiss man im vorraus wie weit ein jeder gehen wird. Manchmal kauft sogar der eine den anderen einfach raus. Viele der Projekte ( 2011 58.000!!! in Spanien ) werden aber schon VOR dem Tag der Subasta gehandelt. Es ist wie immer "Pepe kennt Jose, Jose es cuñado de Maria y Maria es hermana de la chica que trabaja en el juzgado". Da steht JEDER, der eventuell aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz angereist ist da, wie der Ochse vor dem Berg. Mancheiner im Schlepptau mit seinem Spanischen Anwalt, der mit einem Grinsen im Gesicht schon mal einen rosanen Schein mehr in der Jackentasche hat, und wundert sich. Immer mehr springen auch die noch bestehenden Immobilienbüros auf den Versteigerungszug auf und kommen auf die besten Ideen. Man drückt 10 - 20 der bestehenden Kunden die verkaufen möchten im Preis, arrangiert einen Tag der offenen Tür mit Tapas und Getränken und nennt das dann auch Subastas. Bloss leider erzielt man an diesen Tagen und Veranstaltungen als Interessent nicht die Schnäppchen von denen jeder redet. Immobilien zum Niedrigspreis gibt es im Rahmen von Gerichtlichen Subastas, nur muss man wissen, VOR oder WÄHREND einer Versteigerung. Aber bueno, wie gesagt, nicht jeder Auswanderer ist ein Einwanderer und die Kanaren sind nicht das Festland. Dennoch wie Winni schon sagte JEDER kann daran teilnehmen und JEDER kann dann seine Erfahrungen machen.

[winni]

Hola

bei Dir hat man wenigstens das Gefühl, dass Du spanisch verstehst!

Ich glaube, die meisten können leider die spanischen Gesetzestexte nicht übersetzen??

Ich dachte auch schon daran, ein billiges Apartment oder Haus zu ersteigern!

Was mich ein bißchen stört ist IMPUESTO INCREMENTO DE PATRIMONIO - also die Spekulationssteuer (in Österreich) bei Immobilien!

Man nennt diese Steuer auch plusvalia - zumindestens bei "terrenos"

Und die beträgt ja in Spanien bei Nicht-Residenten 35 % auf den Zugewinn!

Außer man lebt dort angemeldet mindestens 3 Jahre - stimmt das?

Fällt diese Steuer weg, wenn man gewerblich mit diesen Immobilien handelt!

Spanisches Steuerrecht ist genauso kompliziert wie überall ??

Winni

[Lilac]

Ich dachte auch schon daran, ein billiges Apartment oder Haus zu ersteigern!

Was mich ein bißchen stört ist IMPUESTO INCREMENTO DE PATRIMONIO - also die Spekulationssteuer (in Österreich) bei Immobilien!

Man nennt diese Steuer auch plusvalia - zumindestens bei "terrenos"

Da ist wohl ein wenig durcheinander gekommen.

Die Plus-Valia wird vom Rathaus erhoben und ist (lt. Gesetz) vom Verkäufer zu bezahlen. Ein Notar wird die Höhe dieser Steuer am Verkauftermin wissen und Du als Käufer wirst sie gleich vom Verkäufer einbehalten, um sie an das Rathaus abzuführen. Macht man das nicht, geht die Schuld immer auf die Immobilie, also wenn Du Eigentümer bist, geht sie auf Dich. Absichern!

Und die beträgt ja in Spanien bei Nicht-Residenten 35 % auf den Zugewinn!

Die vor langer Zeit einmal 35 % sind inzwischen einer viel einfacheren Rechnung gewichen. Als ich Spanien verließ, zahlte der Verkäufer 5 % auf den Verkaufspreis und damit war die Sache gegessen. Ich denke, daraus sind inzwischen 3 % geworden, bin aber nicht sicher.

Außer man lebt dort angemeldet mindestens 3 Jahre - stimmt das?

Das stimmt so nicht. Wenn man als Verkäufer "resident" ist, muss man diese 5 bzw. 3 % nicht bezahlen, wenn man sich innerhalb eines Jahres (?) eine neue Immobilie in Spanien zulegt. Das wurde natürlich von den deutschen Residenten selten eingehalten. Die haben verkauft, die Retencion nicht bezahlt und sind zurück in ihre Heimat abgewandert. Hatte damals nie ein Hahn nach geschrieen. Ob Spanien da inzwischen wacher geworden ist, wage ich zu bezweifeln.

Fällt diese Steuer weg, wenn man gewerblich mit diesen Immobilien handelt!

Die Frage habe ich nicht verstanden. Wenn Du makelst, musst Du doch diese Plusvalia und die Retencion gar nicht bezahlen. Das zahlen Käufer und Verkäufer.

Spanisches Steuerrecht ist genauso kompliziert wie überall ??

Winni

Ich glaube, davon kann man ausgehen. Für Personen, die nicht wirklich ausgezeichnet Spanisch sprechen, ist das natürlich alles noch viel komplizierter. Gerade Gesetze in einer fremden Sprache zu lesen und vor allem zu verstehen.... Mehr muss ich wohl nicht sagen.:pfeiffen:

[winni]

Hola

Ich habe das zwar schon gepostet, der Beitrag verschwand einfach (war in einem Internetkaffe)

Also nochmals.

IIVTNU (plusvalía): Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

= die WErtzuwachssteuer bei städtischen Grundstücken (nicht rustica)

IIVTNU (plusvalía): Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — OAGRTL - Diputació de Lleida

Also Grundstücke von Liegenschaften die als "fincas urbana" gekennzeichnet sind!

Impuesto sobre Incremento de Patrimoniales = Vermögenszuwachssteuer

(Beträgt in Österreich bei Immobilienvermögen seit April 2012 25 %!)

In diesem Artikel schreiben die von bis zu 35 %:

Preguntas Frecuentes sobre la Compra Venta de Inmuebles - Open d'Or

Auch hier sprechen die von der plusvalia - bis zu 30 %

La 'plusvalía': El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en España. Consejos legales prácticos de nuestros abogados | iAbogado

Das ist nicht die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados = Steuer zur Übertragung von Vermögen und juristische Akte!!

praktisches Beispiel:

Adreas kauf bei einer VErsteigerung ein Apartment um 20.000,- Euro!

Nach ein paar Jahren findet er einen Kunden der ihm für das Apartment 50.000,- Euro bezahlt!

Es entsteht ein Wertzuwachs des Immobilienvermögens von 30.000,- Euro, für die man die "plusvalia" bezahlen muß zusätzlich zur Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales!!

@Lilac: das meinte ich - vielleicht habe ich mich schlecht ausgedrückt!

[winni]

Hola

Spricht oder versteht jemand catalán (català)

Den Quelllink habe ich leider nicht mehr!

Winni

Wertzuwachssteuer Spanien.pdf