HAUSKAUF in Spanien - was ist zu beachten?

[campoverde]

Hallo zusammen,

wie ich beim Stöbern hier schon gelesen habe, zeigt mir, dass sich in diesem Forum Spanienliebhaber, so wie ich es bin, versammelt haben und sich austauschen.

Ich würde meiner Liebhaberei nun endlich Taten folgen lassen und mir ein Haus kaufen. Das gute Stück ist bereits ausgesucht und der Preis steht bereits fest.

Nun meine Frage:

Was kommt alles an Kosten und Steuern auf mich zu?

Ich habe Kontakt zu einem Immobilienverwalter vor Ort, der mir aber leider nie konkrete Aussagen erteilt. Er hat eine Vollmacht von mir erhalten, die ihn berechtigt, die escritura und die Grundbuchänderung in meinem Namen vornehmen zu können. Ich soll ihm einfach mal pauschal 13 % des Kaufpreises überweisen und er würde sich um den Rest kümmern....

Vielleicht bin ich da ein wenig zu Deutsch, aber bevor ich keinen Wisch vom Finanzamt habe, überweise ich doch nicht einfach einen fiktiven Betrag in der Hoffnung, das wird schon ankommen.

Also, ich würde mich sehr freuen, von Euch und Euren Erfahrungen zu hören.

Liebe Grüße

campoverde

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Hallo,

schau mal hier: (Hier findest Du einiges) Da wird jeder fündig :)

[esele]

bloss kein geld vorweg ueberweisen:)

[campoverde]

Das hab ich mir schon gedacht. Bekomme ich denn einen Steuerbescheid vom Finanzamt, oder ähnliches?

[Gast Gast1061]

Du gibst einem fremden Immobilienverwalter eine Vollmacht, aber bist zu Deutsch, um auf einen Wisch vom Finanzamt zu verzichten?

Das verstehe ich nicht.

Man sollte sich doch vorher erkundigen, bevor man eine Vollmacht erteilt.

Offensichtlich hast du dich ja auch schon entschieden. Vielleicht ein bisschen spät für Fragen.....

Kannst du nicht selber vor Ort sein, und es regeln?

[Lilac]

Tobias ich verstehe nicht, warum Du zwei Thread mit dem selben Thema eröffnet hast:eek:

Ich habe Dir in Deinem ersten Thread geantwortet. Bitte entscheide Dich, welchen Du nun weiterlaufen lassen willst, sonst gibt es hier ein heilloses Durcheinander.

Wenn Du Dich entschieden hast, sag mir Bescheid, dann schiebe ich beide Threads unter den gewählten Titel zusammen.

[campoverde]

Das eine hat mit dem anderen doch nichts zu tun. Wenn ich einem Immobilienverwalter eine Vollmacht erstelle, damit er für mich in Abwesenheit einen Grundbucheintrag vornehmen kann, ist das eine Sache, hat aber doch nichts mit der Entrichtung entsprechender Steuern zu tun.

In Deutschland gehst Du ja auch zu einem Notar und bekommst ganz unabhängig davon, einen entsprechenden Steuerbescheid mit den Zahlungsangaben.

Daher ist es in meinen Augen nicht zu spät, um zu fragen.

Leider kann ich momentan nicht selber vor Ort sein, um das ganze zu regeln. Wäre mir persönlich auch am liebsten.

[moix]

Benvinguts im Treff, unser Hauskaufexperte hier ist Baufred, da gibt es eine Checkliste zum Hauskauf von ihm.

Viel Spass hier und lass uns doch wissen wohin es dich zieht.

[winni]

Hola
Die besten Auskünfte über Hauskauf, Dokumente usw. auf spanisch findet man hier:
Escritura

Verwalter sind für die Verwaltung eines Gebäudes und haben keine Erlaubnis Ankäufe durch zuführen!
Makler sind zuständig für Kauf - und Verkauf einer Liegenschaft!

Vollmacht für einen Verwalter - = juristischer Selbstmord!

ciao

Winni

[Lilac]

Irgendwie bin ich sicher, dass er Immobilienmakler meinte und nicht -verwalter...:eek:

[baufred]

... andererseits ist der Link von winni auch nur das Ende der Fahnenstange, denn bevor es zur escritura kommt, gibts noch jede Menge "Fallstricke" ...

Im nachstehenden Link ist ein sehr gut strukturiertes Glossar zusammengestellt, das m.A.n. mit den aufgeführten Fachbegriffen - sogar die spanischen sind, wo erforderlich, vorhanden - die notwendigen zu berücksichtigenden Punkte per Schlagwort darstellt:

Immobilien in Spanien kaufen, Spanien Immobilien Mallorca Costa Blanca und Costa Clida

... dort unter: Spanien - Informationen/ Das Spanien Immobilien ABC

... dann noch meine Checkliste berücksichtigen ... dann kann, bei nötiger Sorgfalt, kaum noch was schiefgehen ...

[winni]

Hola

Der Link war eigentlich so gedacht, dass man die 50 Unterlinks auch durchliest!

Aber jemand, der einem Verwalter 13 % verspricht und eine Vollmacht gibt, dem kann man schwer helfen!

Ja Baufred, bei dir hat man ja zum ersten Mal in diesem Forum den Eindruck, dass Du spanische Gesetzestexte lesen und übersetzen kannst- probierst!

Und das Immobilien-ABC – das ist richtig gut – so für einenAnfänger..!

Ich habe das Immo-ABC ein bisschen überflogen und die Stellen rausgesucht, die garantiert falsch sind:

Finca–Liegenschaft

Darunter versteht man ländliches Gut. Bei der Übertragung ist dieLiegenschaft genau zu beschreiben.

Das ist garantiert falsch! DieHauptbedeutung in allen Gesetzestexten des Wortes „finca“bedeutet Grundstück!

Die genaue Definition des Wortes „finca“ findet man im spanischen Grundverkehrsgesetz:

Leysuelo

Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.

Artículo17. Formación de fincas y parcelas y relación entreellas.

1.Constituye:

a)Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusivay excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso,que puede situarse en la rasante, en el vuelo oen el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecariahipotecaria, puedaabrir folio en el Registro de la Propiedad,tienela consideración de finca registral.

b)Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante comoen el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad yuso o sólo uso urbanístico independiente.

Fincarustica: ländliches Grundstück

finca urbana: Grundstück im städtischen Bereich

Escritura

„Escritura„ bedeutet lediglich das Wort Schrift. Im Sprachgebrauchder Ausländer wird damit aber zumeist der notarielle Kaufvertragbezeichnet ( Escritura Pública de Compraventa ). Dieser ist Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch

Das entspricht nicht ganz der Wahrheit!

Das Verbum „escriturar“ bedeutet soviel wie notarielle Durchführung bzw. beurkunden!

Das Wort „escritura“ bedeutet übersetzt soviel wie notarielle Urkunde und hat allein geschrieben nur diese Bedeutung – in manchen Fällen auch Buchstabe!

Siehe Wörterbücher°

So ist das im spanischen wie im portugiesischen!

Die gesetzliche Regelung für den Vertrag steht im spanischenZivilgesetzbuch (wie in Österreich im ABGB), wichtig speziell derArtikel 1473, CódigoCivil

Código Civil

Sifuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes lahaya inscrito en el Registro.

Cuandono haya inscripción,pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en laposesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha másantigua, siempre que haya buena fe.

Auf deutsch bedeutet dassoviel wie die Rangordnung – wer zuerst kommt, hat mehr Rechte!

Der wichtigste Hinweis jedoch für den Immobilienhandel steht im spanischen Zivilgesetzbuch unter

Artículo 608

Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria

Die Titel die der Registrierung unterworfen sind - den absoluten Hinweis auf das wichtigste Gesetz im Immobilienhandel - das Ley Hipotecaria - welches in Spanien zugleich als Grundbuchgesetz gültig ist!

Es gäbe da noch einiges in diesem Immo-ABC- was nicht stimmt ..! Da könnte noch einiges schiefgehen mit Deiner Chaekliste, wenn Du nicht einmal weißt, was "finca" in Gesetzestexten bedeutet!

Siehe vor allem das Ley hipotecaria:

Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.

ciao

Winni

Bearbeitet 25. Mai 2012 von winni

[baufred]

Winni, ich kenne wohl schon die "feinen" Differenzierungen zur rechtlichen Bedeutung des span. Begriffes "finca" ... aber hier im Forum sind zu nahezu 100% Laien unterwegs und die stellen sich normalerweise unter dem unter Deutschen genutzten Begriff "Finca" halt ein "ländliches" (im "campo"), größeres Grundstück mit Wohnhaus vor ... das mit "finca urbana" ein "Stadthaus" bzw. ein im Ortsbereich bebautes Grundstück bezeichnet wird, kann eben i.d.R. nur ein Fachmannn wissen und könnte den "Normalsterblichen" durchaus verwirren ...

... aber bei Fragen, die hier evtl. doch mal ins Detail gehen sollten, kann man doch dann im Einzelfall bei Bedarf näher "durchleuchten" - dafür ist ja ein Forum da .... und meine Checkliste ist bewußt von zuviel "Fachchinesisch" freigehalten worden, da es ja, wie schon gesagt, halt doch nur von Fachleuten im vollen Umfang verstanden wird .... und soll lediglich als "Merkblatt" Hilfestellung zur Vermeidung der wesentlichsten Fehler beim Hauskauf dienen ...

[Joaquin]

Man muss tatsächlich sagen, dass der 0815-Deutsche unter einer "finca" eher das versteht, was der Spanier schon als ein "chalet" bezeichnen würde. So ein mehr oder weniger kleines Haus auf dem Land, gerne auch mit Schwimmbad/Pool usw. Die würden bei einem günstigem Finca-Kauf aus allen Wolken fallen, wenn am Ende sehen würden was sie da tatsächlich erworben haben

[Lilac]

Was bitte ist ein 08/15 Deutscher? Tut mir leid, aber diese Frage musste ich hier einfach stellen .

Auf jeden Fall zähle ich nicht dazu, denn für mich war eine Finca immer ein (großes) Grundstück mit evtl. einer Art von Geräteschuppen drauf, aber sonst gar nichts.

Vielleicht liegt es daran, dass ich mich sehr früh mit diesem Wort vertraut machte, denn es ist ja auch schon damals in aller Munde gewesen.

[esele]

das was viele deutsche "finca"nennen ist fuer mich ein campo-haus, also ein haus,das nicht an das stadtwasser angeschlossen ist.dazu faellt mir jetzt ganz spontan ein ,wir haben mal 9 monate in so einem haus gewohnt,am stadtrand von chiclana.es war sogar ein neues haus.die probleme kanen, wenn mal wieder stromausfall war, das hat bedeutet -kein wasser-man musste dann seine notdurft im freien verrichten und zum duschen an den strand fahren(da gabs z. glueck oeffentliche duschen)das hat uns veranlasst schnell eine andere bleibe zu suchen, auch wenn die miete dort sehr guenstig war.aber im sommer alle 2 wochen ohne wasser -unertraeglich

[moix]

Gemeint wohl eher : OTTO - NORMAL - Verbraucher.

Esele, hier nennt man dein ExHäuschen : Casita de Campo.

Finca - Grundstück - was dann draufsteht wird extra erwähnt, con casa de 5 dormitorios y ...

[Joaquin]

Den weiteren 08/15-Diskus gibt es nun hier:

[Kiebitz]

Wenigstens hast du den Thread nicht geschlossen.

Verstehst du keinen Spaß?

Der neue Thread ist für die Tonne - es fehlt der Zusammenhang.

[Barbara Valencia]

eine Finca war für mich immer ein Haus im Campo , sowas eben, das dort ohne Strom und Co auskommen muss.

ABER hier in Spanien im Raum Valencia, sind auch Fincas große Wohnblocks in dem man eine Wohnung hat.

also im Sinne ....von 3. Etage ,..Tür 5..!

Das hatte ich auch lange nicht verstanden, aber es ist eben so, hier im Sprachgebrauch.

Hola @ campoverde... aus meiner Erfahrung solltest Du NIE in Vorleistung mit Geld gehen,

egal,.. ob nun für einen Kaufvertrag oder Steuern,.. oder was auch immer, erst nach erbrachter Leistung,

auch wenn der Notar,.. oder wer auch immer, Dein Vertrauen hat, ... lieber ein mal mehr fragen und skeptisch sein, als ein mal zu viel.

Vertrauen ist gut... Kontrolle ist besser..!

da Du aber hier Deine Fragen stellst, scheint es so, das Du dir eben Gedanken machst und hier

auch neue Denkanstöße bekommst... dafür ist das Forum ja da...!!!

Weiter so..!..:pfeiffen:...!

[baufred]

eine Finca war für mich immer ein Haus im Campo , sowas eben, das dort ohne Strom und Co auskommen muss.

ABER hier in Spanien im Raum Valencia, sind auch Fincas große Wohnblocks in dem man eine Wohnung hat.

... na dann nochmal "Klartext": .... das was wir im Deutschen als > Finca verstehen, ist halt das Haus in ländlicher Umgebung mit größerer/großer Grundstücksparzelle i.d.R. gem. örtl. Recht mit dazugehöriger landwirtschaftlicher Nutzfläche (die Mindestgrößen der Grundstücke und deren Bebauung/Bebaubarkeit dafür, sind gesetzlich bzw. per örtl. Festlegung der Gemeinden definiert) außerhalb einer "geschlossenen" Ortschaft - ob nun Wasser- und Strom-, Telefonanschluß usw. vorhanden ist oder nicht, ist nicht definiert und kann sowohl komplett, teilweise oder auch nicht vorhanden sein ...

Dagegen sind die spanischen Begriffe "finca rústica" und "finca urbana" genau definiert, die gesetzl. Regelungen dazu wurden ja bereits tlw. zitiert bzw. darauf verwiesen ... und können, falls erforderlich, auch noch weiter "aufgedröselt" werden ... bringt m.A.n. aber nicht mehr viel ...

> finca rústica > ist immer die außerhalb des geschlossenen Ortsbereiches liegende Liegenschaft mit einer angegliederten landwirtschaftlichen Nutzfläche ... wie unter dem dtsch. Begriff vorstehend erläutert ... auch die Art und Größe der Bebauung ist dabei jeweils definiert und i.d.R. von der Grundstücksgröße abhängig ...

> finca urbana > ist die innerhalb der geschlossenen Ortschaft liegende Liegenschaft (Grundstück) mit der entsprechenden Bebauung, i.d.R. freistehendes Haus (casa/chalet unifamiliar; manchmal auch: vivienda unifamiliar) bzw. auch ggfs. Reihenhaus (casa adosada/chalet adosado)

... damit erklärt sich vielleicht auch der von Barbara Valencia angesprochene umgangssprachliche Gebrauch des Begriffes "finca" für Eigentums- und sogar u.U. für Mietwohnungen (piso en propiedad/piso de alquiler) ... muß aber nicht heißen, dass es rein technisch gesehen korrekt ist !

... vielleicht bringt das doch etwas "Licht" in diese Angelegenheit ... hoffe ich zumindest ...

Bearbeitet 26. Mai 2012 von baufred
Ergänzung

[Barbara Valencia]

Hola Baufreund... klasse wie Du das erklärt hast,... vielen Dank ..!

[campoverde]

haben sich nun mal mittlerweile alle zum Thema Finca ausgelassen ???? Schön, dass es mit meiner ursprünglichen Frage so rein gar nichts zu tun hat.

Also,um nach dem ganzen Finca-hickhack mal wieder zum Thema zu kommen:

1. Ja, es handelt sich um einen Makler und nicht um einen Verwalter.

2. Habe ich ihm nichts versprochen, schon gar keine 13 % von irgendwas.

3. Ja, er hat eine Vollmacht, damit er bei Bedarf, sofern ich also nicht persönlich vor Ort sein kann, mit dem Notar die Änderung im Grundbuch durchführen kann.

Meine Frage war eigentlich ganz einfach:

Wie werden die Steuern, die beim Hauskauf anfallen, entrichtet?

Gibt es einen Steuerbescheid für die 7 % Grundsteuer und die 3 % Einbehaltungssteuer?

Wie viel kostet die Änderung des Grundbuches und welchen Betrag nehmen die Notare in der Regel (pauschale oder x % des Kaufbetrages?)?

Das würde mich sehr interessieren und dabei ist es mir eigentlich ziemlich egal, wer wie und warum den Begriff finca definiert.

Buenas noches

[esele]

grundsaetzlich zahlt der verkaeufer die steuern, und wenn du beim grundbucheintrag nicht dabei sein musst und einem fremden einfach eine vollmacht ueberlaesst -na ja ,viel glueck:winken:

[Lilac]

Campoverde ein Hauskauf ohne Geld funktioniert aber nicht. Das bedeutet, Du musst dem Makler reichlich Geld überlassen, wenn er für Dich einen Immobilienkauf tätigen soll.

Allein wenn ein Vorvertrag abgeschlossen wir, zahlt der potentielle Käufer 10 % von VK an den Verkäufer. Dieser Betrag wird beim Kauf gegen gerechnet. Kommt es durch die Schuld des Verkäufers nicht zum Vertragsabschluss, so muss er die doppelte Höhe der Anzahlung an den Käufer zurückzahlen. Trägt der Käufer die Schuld am Scheitern, verliert er die 10 %.

Das wäre also schon einmal die erste Zahlung, die Dein Makler für Dich tätigen müsste. Ich kann mir nicht vorstellen, dass er den Betrag vorstreckt.

Bei Notartermin muss dann der gesamte Rest des Kaufpreises vom Käufer bezahlt werden. Außerdem wird vom Verkäufer die Retencion einbehalten (ich glaube, inzwischen beträgt sie 3 % des VK-Preises). Die Plusvalia, deren Höhe vom Notar beim Rathaus erfragt wurde, geht eigentlich zu Lasten des Verkäufers, jedoch wird das in letzter Zeit häufig dem Käufer in die Schuhe geschoben.

Über die Notarkosten, die Kosten für den Grundbucheintrag und die Steuern gibt es dann anschließend eine Rechnung, die auch dann erst bezahlt werden muss.

Leider kann ich Dir über die Höhe der Steuern keine Angaben machen, da die sich sehr häufig ändert. Doch Dein Makler kann Dir eine genaue Aufstellung mailen.

[campoverde]

Danke Lilac für Deine Antwort. Das ein Hauskauf ohne Geld nicht funktioniert, ist mir vollkommen klar. Das war ja auch nicht meine Frage. Das Haus ist bereits gekauft, das Geld an den Verkäufer bereits bezahlt. Dieser wird auch die Plusvalia zahlen. Die Retencion muss doch vom Kaufpreis abgezogen und anschließend vom Käufer entrichtet werden, soweit ich weiß. Da der Verkäufer ja durch den Hausverkauf nicht mehr für die spanischen Behörden greifbar ist, wird die Einbehaltungssteuer vom Käufer bezahlt, der diesen Betrag wiederum vom Kaufpreis abziehen muss.

So, nun noch mal zu meiner Frage: Bekomme ich vom spanischen Finanzamt eine Rechnung, bzw. einen Steuerbescheid über die Grundsteuer oder muss ich auch diese Summe über den Makler bezahlen?