Hauskauf in Andalusien

[roham]

Hallo

Nachdem ich seit 10 Jahren regelmässig in Andalusien urlaube, hat es mich nun erwischt. Ich habe MEIN TRAUMHAUS gefunden.

Richtige Größe, richtige Lage, Top Zustand........

Naja, nur am Preis müssen wir noch verhandelt ;-)

Und, sofern wir hierbei Einigkeit erreichen können, wird genau das unser Altersruhesitz werden.

Aber im Ernst, worauf muss ich wirklich alles achten? Welche Unterlagen brauche ich?

 

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Hallo,

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[Traductriz]

Hallo Roham,

als allererstes brauchst du eine Steuernummer bzw. Ausländerkennnummer, ohne die läuft gar nichts, das ist die "número de identificación de extranjeros", kurz NIE. Die bekommst du in Spanien bei der Polizei oder du fragst hier bei dem für dich zuständigen Konsulat.

Und dann ganz wichtig: Vorsicht bei den Kaufverhandlungen. In Spanien kann man Immobilien mit Handschlag kaufen, nicht wie hier, wo nur notarielle Kaufverträge gelten. Auf jeden Fall, dem Verkäufer klar machen, dass nur mit Notar gekauft mit, und dann den Kauf schnell durchziehen. Denn in Spanien werden nicht alle Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen, nur die die unter Mitwirkung eines Notars geschlossenen Kaufverträge können eingetragen werden. D.h. aber im Umkehrschluss, dass auf dem Grundbuchauszug, den du aber trotzdem holen solltest, du musst ja wissen, ob Lasten eingetragen sind, etc., gar nicht der aktuelle Eigentümer eingetragen ist, und es heißt, das es schnell gehen muss, damit nicht dein Grundstück zweimal verkauft wird, eine Auflassungsvormerkung gibt es in Spanien nämlich auch nicht. Nur eine "anotación preventiva" also eine rangsichernde Eintragung im Tagebuch des Grundbuchs, d.h. also, wenn du den Kauf über einen Notar abwickelst, sollte der gleich online die anotación eintragen lassen.

Gruß, Sabine

[ochopatas]

Da gibt es so einiges zu beachten um Probleme zu vermeiden und da hilft es wenn man professionelle Hilfe in Anspruch nimmt.

Wenn ihr unbedingt privat kaufen wollt dann würde ich zumindest einen Anwalt nehmen der euch den Kaufvertrag aufsetzt und überprüft, dass wirklich alle Papiere und deren Eintragungen ihre Richtigkeit haben.

Der Notar schaut nämlich nur das alle notwendigen Papiere da sind hat aber keine Überprüfungspflicht, d.h. wenn z.B. auf dem Grundstück mehr gebaut wurde als im Katasteramt registriert wurde, würde ich immer auf eine Korrektur bzw. Aktualisierung der Daten bestehen denn bist du erstmal der Eigentümer ist es dein Problem wenn irgend etwas nicht rechtmässig ist.

Du brauchst für den Kauf  die bereits erwähnte NIE Nummer, die du am schnellsten bei einem Besuch vor Ort beantragst.

Das musst du persönlich tun und auch persönlich wieder abholen. Bearbeitungsdauer ist recht unterschiedlich aber oft innerhalb von 1 Woche bis 10 Tagen, bei Kosten so um die 10 Euro ( wenn du es selbst machst) -

Ausserdem musst du deinen gültigen Pass vorlegen.

Du solltest ein spanisches Bankkonto haben, da noch nicht alle Strom- Wasser-Telefongesellschaften Abbuchungen auf Auslandskonten vornehmen.

Das Haus braucht ein Energiezertifikat, ohne das darf ein spanischer Notar - eigentlich - keine escritura mehr erstellen.

Um die Steuern für den Hauskauf zu zahlen musst du auch eine Steuernummer haben ( lass das aber mal lieber durch den Notar erledigen. Es kostet nicht sehr viel und dann hat auch alles seine Richtigkeit.

Lass dir die Quittungen der Strom- und Wasserrechnungen vorlegen und die von der Urbanisation.

Und überprüf ob alles im Haus und beim Pool funktioniert.

Wasser- und Strom sollte der Eigentümer angemeldet lassen, sodass nur eine Ummeldung erforderlich ist. Das ist wichtig, da ansonsten u. U. eine Wohnbarkeitsbescheinigung erforderlich ist.

 

 

 

 

 

[insomnia]

Hey Roham ... werdet ihr jetzt hier im Süden richtig sesshaft?!

Toll

 

Bei Haushauf würde ich grundsätzlich zwischen dem Papier-& Bürokram und dem Kosten-& Zustandsteil grundsätzlich differenzieren.

 

Bzgl. des bürokratischen Teils wurde ja schon ne Menge gesagt und auch ich würde auf einen Notar nicht verzichtem, auch falls dieser nochmals extra kosten sollte.

Anmerken möchte ich, dass in Spanien früher und vermutlich auch heute noch gerne gesplittet wird (dinero A & dinero B). Lasst Euch auf sowas nicht ein. Unser Steuerberater, mit welchem ich mich mal vor einiger Zeit über dieses Thema unterhielt, ist gerade in solchen Belangen und ebenso auch was Schwarzvermietungen angeht, sehr aktiv und wird das vermtl. noch viel mehr werden.

 

Zum Kosten-& Zustandsteil ...

Kannst Du hier etwas mehr zum Haus sagen (Alter und ungefähre Lage wie flaches Land, mit Keller usw.).

Wir wollte ja hier in Spanien auch mal ursprünglich kaufen, doch gerade Versorgungskosten wie zum Beipsiel Strom und Wasser (Gas kann man eigentlich vernachlässigen), gehen gut ins Geld.

Besonders bei vorhanden Pool würde ich mir die Wasserrechnungen von mindestens einem Jahr gut ansehen.

[Mari]

Wir haben gerade einen Wohnungsverkauf und Hauskauf  hinter uns. Bei uns gab es das Problem, dass ein Teil der qm nicht im Grundbuch standen. Das war nicht schlimm, aber verzögerte den ganzen Prozess um Wochen, weil der Verkäufer das berichtigen lasssen musste. Kann man auf der Online Seite des Katasteramt gleich nachprüfen. Man braucht nur die Adresse. Geht es mit Hypothek? Die Bank kommt eh gleich mit erhobenen Zeigefinger, wenn was nicht ok ist. Unsere Nebenkosten sind beim Haus auf dem Land mit Pool (15 km von Barcelona) etwas niedriger als die Wohnung in der Gross-Stadt. Wasser ca. 20 EUR mehr im Monat, aber IBI (Müll, Abwasserkosten usw). einiges niedriger.

[roham]

Hey Roham ... werdet ihr jetzt hier im Süden richtig sesshaft?!

Toll

 

Bei Haushauf würde ich grundsätzlich zwischen dem Papier-& Bürokram und dem Kosten-& Zustandsteil grundsätzlich differenzieren.

 

Bzgl. des bürokratischen Teils wurde ja schon ne Menge gesagt und auch ich würde auf einen Notar nicht verzichtem, auch falls dieser nochmals extra kosten sollte.

Anmerken möchte ich, dass in Spanien früher und vermutlich auch heute noch gerne gesplittet wird (dinero A & dinero B). Lasst Euch auf sowas nicht ein. Unser Steuerberater, mit welchem ich mich mal vor einiger Zeit über dieses Thema unterhielt, ist gerade in solchen Belangen und ebenso auch was Schwarzvermietungen angeht, sehr aktiv und wird das vermtl. noch viel mehr werden.

 

Zum Kosten-& Zustandsteil ...

Kannst Du hier etwas mehr zum Haus sagen (Alter und ungefähre Lage wie flaches Land, mit Keller usw.).

Wir wollte ja hier in Spanien auch mal ursprünglich kaufen, doch gerade Versorgungskosten wie zum Beipsiel Strom und Wasser (Gas kann man eigentlich vernachlässigen), gehen gut ins Geld.

Besonders bei vorhanden Pool würde ich mir die Wasserrechnungen von mindestens einem Jahr gut ansehen.

Nun, Mein Traum vom Altersruhesitz wird evtl. nur nach vorne verlegt. Will heissen, wenn wir kaufen sollten, steht das endgültige Ziel fest. Dass es Andalusien werdne würde, dass stand seit unserem ersten Besuch dort fest. Selten, nein noch nie, habe ich mich so schnell so heimisch, ja zu Hause gefühlt, wie in diesem Teil Spaniens.

Das Haus das wir erkoren haben ist jetzt ca. 15 Jahre alt, die Witwe des Bauherrn (Bauingenieur) wohnt mit ihren 81 Jahren allein darin. Sie möchte aber, nach dem plötzliche Tot ihres Mannes, zurück nach Italien. Das Haus ist ein einer absoluten Toplage in Torre del Mar, keine 5 Minuten mit dem Auto von allem weg, was man zum Leben braucht.

Das Haus verfügt über zwei abgeschlossene Wohnungen (100 + 80qm, die obere über die Haustür und den Garten zugänglich, die Untere durch die Garage und den Garten. Keine unmittelbare Verbindung miteinander. Oben Klimaanlage, unten Ventilatoren. Bei unserem Besuch im August waren es draussen 36 Grad, unten 23Grad, ohne dass die Ventis liefen. Heizung über Kamin und die Klima, was das Ganze leider verteuert. Pool wird jetzt grade erneuert, war ob des Alters der Bewohnerin nicht in Betrieb / Nutzung. Kein erkennbarer Reparationsstau am/ im Haus, sobald der Pool fertig ist (Fachfirma). Und Energieausweis ist, wie wohl überall in ES, grad in Arbeit ;-)

Unsere "Planung" geht in die Richtung, dass wir die untere Wohnung, zumindest bis wir in 9 Jahren gehen können, vermieten würden. Vermietungen sind dort zulässig. Mehrere unabhängig befragte Makler erklärten, dass diese leicht sowohl als FeWo, als auch als Dauerwohnsitz vermietbar sei. (2 Schlafzimmer, Bad, Küche mit gr. Wohn/ess-Bereich, direkter Garten/ Poolzugang und Garage; ca. 80). Erzielbare Dauermiete läge bei 450-550€ Kalt, je nach Makler. Nach Abzug derer Provision, da wir als Amsprechnpartner nicht vor Ort sein können blieben demnach noch rund 300€/Mon. Damit würden wir die laufenden Kosten abdecken können.

Derzeit verhandeln wir noch mit den Banken.........