urbanisation

[Felicia]

Hallo,

kennt sich jemand  mit dieser Materie aus?

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Hallo,

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[Traductriz]

Worum geht's denn genau? Die Frage ist ja ziemlich allgemein gestellt.

[baufred]

... da nur allgemein in den Raum "gestellt", auch nur grob zum organisatorischen Verständnis:

>> Urbanisation allg. - als Ortsteil eines Municipios (Gemeinde/Ortschaft): organisatorisch und verwaltungsmäßig dem zuständigen Ayuntamiento zugeordnet, heisst, alle anfallende Kosten > Steuern, Strassenbeleuchtung, Müllabfuhr etc. pp. wird vom jeweiligen Eigentümer direkt mit dem Ayuntamiento bzw. mit den von dort beauftragten Organisationen (z.B. IBI > SUMA etc.) abgerechnet.

>> "geschlossene" Urbanisation mit Selbstverwaltung: hier tritt eine eigenständige "dazwischengeschaltete" von den Eigentümern kostenpflichtig getragene Verwaltung als "Sprecher" und Vertragspartner nach "außen" zu Behörden und für Instandhaltung der Infrastruktur (Strasen, Wasser, Strom etc.) auf. Die Kosten dafür sind u.U. nicht unerheblich und werden auf die sonstigen Kosten (s.o.), die die Urbanisation als "Ganzes" zu tragen hat, aufgeschlagen und von dort "verwaltet" und nach einem Verteilerschlüssel - kann sein: Anzahl der Liegenschaften oder aber nach "Flächenschlüssel" der Parzellengrößen als Umlagekosten an die Eigentümer weiterberechnet - Wasser und Strom wird i.d.R. mit Zwischenzählern aber nach Verbrauch abgerechnet.
Hinweis: hier wird oft auch "Schindluder" betrieben und in der Vergangenheit gab's da schon die diversen gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Verwaltung und Eigentümer, u.A. wenn z.B. der Hauptzähler "Wasser" der Urbanisation z.B. bei "maroden" Leitungsnetzen in der Urbanisation Differenzen zu den Zwischenzählern in den Verbrauchsmengen (Undichtigkeiten/Rohrbrüche) aufzeigt ...

>> auch "Mischgebiete" sind möglich, heisst der ursprüngliche Bauträger hat den alten Urbanisations"kern" ans Ayuntamiento als Ortsteil übergeben, aber weitere unbebaute Bereiche wurden später von anderen Bauträgern "blockweise" erschlossen und dann mit einer Selbstverwaltung ausgestattet, die dann wieder als kostenpflichtiger "Ansprechpartner" der Eigentümer eingesetzt ist und die Belange des "Blockes" nach außen kostenpflichtig regelt.

... also ist immer zu klären, wie die Organisation in der Urbanisation geregelt ist ...

Bearbeitet 18. März 2017 von baufred
Korr.

[Felicia]

Kann z.B. Präsidentin folgende Anordnung festlegen:

Jegliche Arbeiten an Wasserleitungen dürfen nur von einer bestimmten Firma durchgeführt werden.

Durch Vollmachten sichert sich der Vorstand immer Entscheidungen nach ihren Willen. In den Einladungen werden zwar die Verhandlungspunkte aufgeführt, aber es wird kein Sachverhalt dargestellt.

Es werden somit Entscheidungen nur nach dem Willen des Vorstandes manipulliert.

Es handelt sich um allgemeine Form der Urbanisation

[Traductriz]

Aber die Vorsitzende ist ja doch von der Eigentümergemeinschaft gewählt worden und darf sie also vertreten. Um daran etwas zu ändern, müsste man wohl zunächst in der Satzung der Eigentümergemeinschaft schauen, was dort zum Umfang der Vertretungsbefugnis bzw. zur Neuwahl des Vorsitzenden steht.

Zu der Installationsfirma, die zu beauftragen ist: Entweder ist das Klüngelei oder es gibt handfeste Gründe dafür. Zum Beispiel fällt mir ein, dass vielleicht günstige Konditionen ausgehandelt wurden, wenn ein bestimmter Auftragswert pro Jahr erreicht wird, oder die zwei anderen Firmen am Ort hatten bei früheren Aufträgen schlechte Arbeit geliefert. Ich will sagen, dass es für eine solche Regelung auch vernünftige Gründe geben kann, selbst in Spanien.

Wie meinst du das mit den Vollmachten? Dass der Vorstand oder ihm nahestehende Eigentümer alle ihn unterstützenden Eigentümer auffordert, Vollmachten zu erteilen, wenn sie bei der Eigentümerversammlung verhindert sind?

 

 

[Felicia]

Die Vorsitzende bzw. Präsidentin wählt sich doch mit den Vollmachten immer selbst, und verhindert so den Wechsel.

Es wird z. B. dem.Gärtner der Auftrag für Pflege erteilt, der ihren Garten kostenlos pflegt usw. Andere Angebote werden nicht beachtet.

 

Geteert wurde dort wo die Häuser der Vorstandsmitglieder stehen, andere Wege bleiben so wie sie sind.

Ich habe mir die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft zur Anbringung eines Tores, wie Pflasterung der Wege um.mein Haus, wie auch für ein Carport eingeholt.

 

Habe auch das Info abgegeben dass die Arbeiten im Herbst durchgeführt werden und so bald die Firma angefangen hat, wurden Fotos gemacht und eine Anzeige an den Verwalter, dass ungenehmigte Arbeiten stattfinden gemacht.

Zum guten Schluß ist in der Einladung ein Punkt aufgeführt:

Kann jeder in der Urbanisation machen was er will?

Ohne weiter anzuführen um was es eigentlich geht, Vollmachten eingesammelt und dann was auch immer entschieden.

Muss man so etwas dulden?

Übrigens eingetragene Statuten gibt es nicht

[Traductriz]

Auf jeden Fall gilt ja das spanische WEG-Gesetz, nach dem Beschlüsse der Eigentümerversammlung gerichtlich angefochten werden können. Ich weiß aber natürlich nicht, ob die Voraussetzungen (Art. 18 Abs. 2) auf dich zutreffen, außerdem gilt es natürlich Fristen einzuhalten (Abs. 3). Hier der Link zum Gesetz: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906 (Artículo dieciocho)

Artikel 18 Absatz 1:

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b.) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Kurzübersetzung: 1. Angefochten werden können a) gesetzes- oder satzungswidrige Beschlüsse der Eigentümerversammlung, b.) Beschlüsse, die den Interessen der EG zum Vorteil eines oder mehrerer Eigentümer in gravierender Forrm entgegenstehen sowie c) Beschlüsse, die für einen Eigentümer sehr nachteilig sind und er nicht verpflichtet ist, diese Nachteile zu tragen, oder sie rechtsmissbräuchlich gefasst wurden.

 

Wie die Einberufung zu verfassen ist, dazu steht nichts im Gesetz, nur dass sie dem Vorsitzenden obliegt. Aber damit haben sich wohl schon mehrere Gerichte befasst. Ich nehme an, du wirst fündig, wenn du bei Google "orden del día" "comunidad de propietarios" und "suficiente claridad" eingibst.

 

Disclaimer: Ich bin keine Rechtsanwältin oder abogada.

 

Bearbeitet 21. März 2017 von Traductriz

[Felicia]

Danke für die umfangreiche Informationen.

Habe mich natürlich auch schon durchgelesen, die Auslegung ist äußerst diffizil. Da die meisten Eigentümer nicht teilnehmen, wird mit Vollmachten erreicht was dem.Vorstand zu Gute kommt, denn der spanischer Verwalter hält sich bedeckt.

Werde mich vor der diesjährigen Eigentumsversammlung rechtsanwaltlich beraten lassen und ev. den Rechtsanwalt in die Versammlung bitten.

Habe mich mit etlichen Eigentümern aus anderen Urbanisationen in denen es anders zugeht unterhalten.

Jeder Versuch einer Veränderung wird abdiskutiert, mit Vollmachten überstimmt.

Gibt es weitere Erfahrungen mit dem Leben in einer der vielen spanischen Urbanisationen?

Würde mich über eine Disskusion sehr freuen.

[baufred]

.... aufgrund dieser überwiegend restriktiv und sehr oft im Interesse der Verwaltungs"organisation" geregelte/gesteuerten Verfahrensabwicklungen in der Betreuung der Dienstleistungen gegenüber dem Einzelnen, haben wir uns für eine "freie" Urbanisation entschieden.
Der Kontakt zum Ayuntamiento und die Regelung der Interessen beider Seiten ist dort weniger/kaum von der Entscheidung eines "Präsidenten" und seiner "Verstrickung" im lokalen Umfeld der Leistungsanbieter abhängig und unterliegt direkt den gesetzlichen Regelungen.
Natürlich gibt's auch dort dann und wann "Reibereien", die sich aber an Hand von Vorschriften überwiegend schnell klären lassen unter Ausnutzung der Ermessensspielräume der "functionarios" - aber immer unter der Prämisse, dass ich als Beteiligter mich in diesen "Gewässern" vorher auch orientieren und entsprechende Argumente beibringen kann.
Selbst hatten wir bis dato - nach mehr als 25 Jahren - bisher keine größeren Problemfälle.

[Felicia]

Danke für den Erfahrungsbericht, der mir eine Frage aufwirft.

Wir sind als Eigentümer auch selbst gegenüber den Behörden verantwortlich, zahlen außer den Umlagen (für Pool, Gärtner für allgemeine Flächen...) alle Kosten direkt an die jeweiligen Gesellschaften und Behörden.

Sollte es nicht eher nach einer allgemeinen Urbanisation gelten?

 

[baufred]

... in unserem Fall:

> "Gemeinschaftspool" gibt es nicht - dagegen 3 öfftl. Freibäder priv. Betreiber mit Eintrittsgeld
> öfftl. Grünzonen pflegt die Mannschaft des Ayuntamientos (etwa wie "Grünflächenamt" in D)
> direkt vom Ayuntamiento eingezogen wird: IBI, Strassenbeleuchtung, Müllgebühren und Entwässerung (über HiDraqua mit dem Wasserverbrauch berechnet)
> Baum- u. Strauch"schnitt" der Parzellen kann per Berechtigungskarte (je Eigentümer) kostenlos an einer zentralen Sammelstelle entsorgt werden

... eine zusätzl. Verwaltung - neben dem Ayuntamiento - existiert bei uns im Ursprungsbaugebiet nicht - lediglich, wie ich schrieb, einige zu späteren Zeitpunkten von unterschiedlichsten Bauträgern erschlossenen kleinen "Blöcke" in großerflächigen, ehemals unbebauter Bereichen mit eigener, später erfolgter Erschliessung (Strom, Wasser, Abwasser), haben, ähnl. wie bei Eigentumswohnblöcken im Stadtgebiet, eine Selbstverwaltung. Der Ursprungs"kern" dagegen, besteht schon aus einigen tausend Häusern, die direkt dem Ayuntamiento zugeordnet sind ...

... schau dir unsere Urbanisation in der Satellitenansicht bei Google (z.B Maps) an, da sind nach "Reinzoomen" diese unterschiedlichen Bereiche eindeutig "ablesbar" ...

Bearbeitet 22. März 2017 von baufred

[Rita]

in meinem Fall ist es wie bei euch, Baufred.

Die Mannschaft des Ayuntamientos leistet sehr gute Arbeit.

Nach heftigen Regenfällen kommt es schon mal vor, dass die Straßenbeleuchtung ausfällt. Dann schreibe ich eine kurze Mail an die betreffende Stelle des Ayuntamientos. Der Schaden wird innerhalb kürzester Zeit behoben und nicht erst "mañana" .

Die Abgaben werden jährlich von der Suma eingezogen und halten sich meiner Meinung nach in Grenzen.

[Felicia]

Das ist eine sehr gute Lösung Rita, man spart sich außerdem die Kosten der Verwaltung, die in unserem Falle außer einmal im Jahr Präsenz in der Eigentümerversammlung zeigt, ansonsten keine Leistung sichtbar macht. Wenn ein Vorschlag zur Verbesserung von einem der Eigentümer vorgetragen wird, kommt promt eine Erklärung weshalb dieser Vorschlag sofort abgeblockt wird. Bei Versuchen eine Diskussion darüber zu führen schreitet die Präsidentin sofort ein und beendet diese. PUnkt.

Man hat den Eindruck in einer Kinderschule zu sein.

[Rita]

Welche Verwaltung denn? Bei uns gibt es nichts zu verwalten.

 

Kommt dazu, dass ich nicht besonders viel von solchen asociaciones halte. Da wird doch nur viel geredet und nichts getan.

Ich bin mit persönlichem Kontakt zu den Chicos und chicas des servicio público immer besser gefahren.

[Felicia]

Es scheint tatsächlich  wesentlich besser zu sein.

Du stellst die Frage nach Verwaltung.

Unsere Urbanisation wird von einer spanischen Verwaltung “betreut“=verwaltet, sozusagen, nach meiner Überzeugung völlig unnötig und darüber hinaus haben wir noch eine Präsidentin und Kassenverwalter/,Prüfer. In den Eigentümerversammlungen, die einmal jährlich stattfinden läuft es wie bereits von mir beschrieben ab.

Mit anderen Worten zwei der Eigentümer entscheiden nach ihrem Willen. Alle Anderen kommen dagegen nicht an,inzwischen auch durch Resignation und Desinteresse, weil man stets gegen eine Mauer von Intrigen läuft.

 

[Rita]

Unsere Urbanisation untersteht direkt dem Ayuntamiento und gehört zum pueblo. Da ist gar keine spezielle Verwaltung nötig.

 

[Traductriz]

Der administrador ist laut spanischem WEG-Gesetz neben der Eigentümerversammlung und dem Vorsitzenden eines von drei Organen einer Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal).

Interessant ist vielleicht noch - da du schreibst, dass ihr keine Satzung habt - dass gemäß Artikel 5 LPH die Regelungen zur "gestión y administración" auch in der Teilungserklärung enthalten sein können. Vielleicht schaust du dort mal.

Hier zum schnellen Nachlesen der artículo quinto, 3. Absatz:

***El título podrá contener***, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, ****administración y gobierno****, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

[Felicia]

Danke Traductriz